商住小区规划方案

小区项目计划论证及计划方案设计说明

第一章 计划设计说明

一、项目概况

小区项目由张家界市绿城房地产开发投资建设，项目计划总用地面积29991.48㎡(约45亩)，其中代征城市道路6829.69㎡，建设净用地22863.11㎡(约34.3亩)。该小区是以90～120㎡左右为主底部沿街商业，上部为三室两厅中小户型为基础户型中高级学期房。

二、区位分析

该小区选址在原市烟草专卖局和市畜牧水产局院内及周围地块，北临崇文路，东临宝塔岗路，南临滨河路，西侧为城市居民区(旧城区)。

三、背景分析

3.1城市建设背景：

为加紧实施“提质张家界、打造升级版”战略，加紧建设国际化山水型生态旅游城市，市政府提出开启在市中心城区全方面实施城市绿化、亮化、美化，推进棚户区和城中村改造、道路设施改造和地下管网改造，即三化三改，经过“三化三改”项目标落实，将快速地改善张家界城市形象和提升城市品质。小区地块处于旧城棚户区改造范围。

3.2开发商实力背景：

张家界市绿城房地产开发是一家有实力、重信誉房地产开发商，成功开发了东城首座、锦绣边城等多个大型楼盘，树立了良好楼盘形象，赢得了良好社会口碑。

3.3征地完成情况：

小区项目征地分两期进行，一期征地为原市烟草专卖局地块已被开发商于经过公开拍卖拍得，周围居民拆迁安置也已达成协议，地块建设净用地16473.77㎡，二期征地为畜牧水产局地块，也和畜牧水产局谈好合作意向，地块建设净用地6389.34㎡。

四、基地分析

4.1上位计划解读

4.1.1张家界总体计划(～2030)

城市总体计划将永定城市组团定位为市级综合服务中心。该小区在永定居住片区，土地性质为二类居住用地R2和行政办公用地C1，地块为中高强度开发区。

4.1.2《张家界市永定区组团控制性具体计划》

永定组团空间布局分为“一心、两带、九片区”，永定组团是市级综合服务中心区和老城景观风貌提升区，是建设澧水城市风貌带和建设城市精品关键区。

4.1.3张家界城市计划技术要求

·依据《张家界市城市计划技术要求》相关要求，城市旧区高层居住建筑：容积率4.0建筑密度28%、绿地率35%，商住综合楼建筑密度30%(绿地率35%，容积率3.5)。

·建筑离界距离控制，居住建筑：a.关键朝向 (旧区) ：高层0.4H，最小距离14m，非居住建最小距离9m，多层0.5H，最小距离6m，非居住建筑最小距离6m；b.次要朝向(旧区)：高层0.15H，最小距离6.5m，多层0.25H，最小距4m。

·建筑退让城市道路红线最小距离控制。

旧区：H≤24m时退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为8m、4m和2m。

24<H≤50m时，退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为15m、8m和6m。

50<H≤100m时退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为20m、10m和8m。

4.1.4张家界荷花国际机场障碍物限制计划

依据《张家界荷花机场净空障碍物限制要求》，空地在机场净空内水平面，距机场控制基准点约m，按2%障碍点高度升值控制基建筑最高点控制在海拔257.24m，即机场基准点海拔217.24m+×2%=257.24m。空地现实状况海拔高程160.5～164.7m，建筑设计总高度控制在91.5m(地上)。

4.2地块周围分析

该小区距张家界一中及国光中学约150m，距崇文小学约80m，基础教育设施很集中，是现在炙手可热学期房建设地段之一，该片区居住人口比较集中，周围有宝塔岗居民小区、龙凤商住小区、烟草局家眷生活区等，距市中心商业区很近，交通便捷，关键道路有城市主干道崇文路(路幅红线50m)，城市次干道滨河路在建设中和计划待建城市支路宝塔岗路。城市公共服务配套设施也较完善，中小学校、幼稚园、市场、商店一应俱全，能为小区未来居民生活提供极大方便。景观上临水望山、景色优美。

4.3地块现实状况分析

整个地块呈“7”字型东西最大长度约189m，南北最大进深约145m，成北宽南窄状。场地除东北角略高外，其它基础平整，但地势低洼，较崇文路、滨河路低约1m以上。场地内有较多民房需要拆除，拆迁量较大，且有一条自然水沟穿场而过，需要作全方面整改。

五、论证理由

5.1现在永定组团控规还未同意实施，该地块缺乏计划条件依据。

5.2因为地块用地性质在总规中为Ⅱ类居住用地R2和行政办公用地C1。考虑开发情况，用地性质需变更为商住用地。

5.3该地块为旧城棚户区改造区域，拆迁成本较大，需作投资赢利平衡，确定合理计划控制指标。

六、计划设计依据

1.《中国城镇计划法》()

2.《城市计划编制措施》(建设部第146号令公布)

3.《城市计划编制措施实施细则》(建设部，1995)

4.《张家界市城市总体计划》(～2030年)

5.《张家界市城市风貌计划》

6.《张家界市澧水两岸风貌带控制具体计划》

7.《张家界市永定区组团控制性具体计划》(正在编制中)

8.《张家界市城市计划技术要求》

9.国家级地方其它相关法规和技术规范：

10.《城市居住区计划设计规范》(GB50180-93，)

11.《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)

12.《城市道路交通计划设计规范》(GB50220-95)

13.《建筑设计防火规范》(GB50016-)

14.《办公建筑设计规范》(JGJ67-)

15.《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-98)

16.《城市用地分类和计划建设用地标准》(GBJ137-90)

七、计划理念：文化·品质·科技

小区项目标独特在于距离张家界一中和国光中学较近，是最好学期房建设地段之一，而且四面风景优美。为此在计划设计中一直坚持以突出创建文化小区、高品质小区、生态节能型网络科技小区为设计理念，力图从区域空间上综合把握整个地块设计，结合张家界自然山水，整合现实状况，充足发挥土地资源价值，引领城市棚户区改造时尚，构建富有张家界当地特色城市新生活区。

八、项目地位

“面对回龙观、南眺天门山、茂木覆丘岗、澧水脚下流、文昌气象盛、人才辈出地”，由此我们将项目定位为：书香名邸、山水佳苑、科技住区、健康人居。

九、案例分析

9.1.浙华?金域滨江

该小区在迎滨南路东侧，澧兰中路南侧，总占地面积69860.45㎡，总建筑面积290647.12㎡，整个项目分南北两个地块组成，特点是北低南高，北商南住宅，南地块为住宅用地，计划布局25层高层住宅19栋，南边地块为商业地块，建筑层数2～5层，容积率3.5(其中住宅区4.178，商业区1.535)，建筑密度34.56%(其中住宅区30.1%，商业区48.45%)，绿地率30.6%。

9.2山水印象商住小区

该小区在大庸西路南侧、融山路东侧，总占地面积47598.0㎡，总建筑面积195814.0㎡，容积率3.56，建筑密度25％，绿地率40％。整个场地部署了18～23层高层住宅楼11栋、2层商业楼2栋，特点是该宗地没有拆迁建筑，土地成本较低，周围条件宽裕。

十、方案比选

依据该项目所处场地，我们作了很多个场地总平面部署方案进行比较：从可行性和街景完整性我们认为下面三个方案最为成熟。

10.1方案一：

设计情况：该方案以每个居住单位为一栋独立高层单体，根据和街道协调一致要求，在场地内分三排部署了7栋独立高层住宅，底部沿街一侧部署为商业用房和写字楼。主出入口设在基地北侧靠崇文路一侧，次出入口设在场地南侧西南角。中间设公共活动内院。建筑层数由南往北分别为15层、20层、25层，总建筑面积为104457.27㎡，其中地上91956.36㎡，地下12500.91㎡,容积率3.98，住宅总套数630户。

优点：高层单体分数，单元之间相互干扰小，单体最大长度为39.2m，体量小，通透城市景观视线，对城市街道形成压迫感最小。建筑更显得亭亭玉立，城市空间愈加丰富生动。

缺点：因为B栋住宅处于一、二期征地界线之间，修建时需待二期征地完成后才可实施，而且自然水沟从其地下穿过，处理较麻烦。

10.2方案二：

设计情况：该方案依据场地现实状况，严格根据一、二期征地分期建设，其中一期为A、B、C、D、E栋高层住宅，二期为F栋变层住宅，沿场地北侧高层住宅楼为两单元一拼，沿街面长度较长，形成条状，其它为每单元一栋，小区东、南、西、北均设出入口，交通方便，小区由南至北建筑层数分别11层、20层和25层。总建筑面积为104959.59㎡，其中地上建筑面积92183.58㎡，地下12776.01㎡，容积率3.98，住宅总套数624户。

优点：有利分期建设，自然水沟整改方便，南侧城市空间落差较大，很有层次感，通透性也好。

缺点：北侧沿街高层主体长度较长，空间视线有一定堵塞感，对街道也有一定压迫感。

10.3方案三：

设计情况：在一期用地内分别部署A、B、C、D四栋高层住宅楼，二期用地部署一栋高层商务写字综合楼，其中A栋为三个居住单元拼接而成，建筑沿街长度很长。整个小区东、南、西、北均设出入口，其中主入口设于场地北侧A栋商住宅楼和商务写字综合楼之间，由南至北建筑层数分别为16层、22层和25层，总建筑面积124170㎡，其中地上建筑面积11670㎡，地下12500.0㎡，容积率4.85，住宅总套数692户。

优点：小区功效十分齐全，沿街建筑长度更长，更显大气，有利分期建设，自然河沟处理较方便，南侧空间通透性很好。

缺点：北侧天门山景观视线堵塞严重，而且因为建筑过长会对崇文路产生严重压迫感，城市空间景观通透性不好。

10.4结论：从天门山景观视线通透性、城市空间丰富性和城市夜景景观观赏性，方案一是最适合，也是最可取。

十一、计划设计合理性、可行性分析

11.1用地性质调整分析

因为该小区邻近城市商业中心区，周围人口居住人口较集多，交通方便，含有良好营商环境。此次将宗地用地性质由二类居住用地R2和行政办公用地C1调整为商住综适用地CR，将能扩展市商业中心区范围，充足发挥土地价值，使小区生活服务设施更完善方便。

因为商住紧密性，调整前后用地性质是相容，所以是可行。

11.2开发强度分析

依据张家界市城市计划技术要求，宗地控制指标：居住建筑（旧区）：高层容积率4.0，建筑密度28％，绿地率35％；商住综合楼容积率3.5，建筑密度30％，绿地率35％。小区项目因为地处旧城改造区域，需拆除24610.0㎡，拆除成本高。为确保投资平衡，需合适增加商业功效，所以有必需对宗地计划控制指标作合适调整。此次计划小区项目计划指标容积率3.98，建筑密度28.66％，绿地率34.21％。因为增加了商业性功效，其容积率由要求4下降为3.98，建筑密度由28％上调为28.66％，绿地率由35％下降为34.21％。其计划指标较山水印象商住各高，但较浙华·金域滨江小区住宅地块、东方曼哈顿商住小区、逸臣广场全部低。经过比较，我们认为该计划指标小幅变动是可接收。

11.3航空限高分析

依据《张家界荷花机场净空障碍物限制要求》宗地建筑最大控制设计高度为92.54m。此次设计建筑层数为2～25层，建筑总高度约为87.6m（室外地坪至梯顶女儿墙面），高度小于航空限制建筑高度，层数设计是合理可行。

11.4城市空间影响分析

宗地现实状况为一此低层和多层建筑，层数较低矮，视野开阔。但因为兴建多栋高层住宅会对城市街道空间造成一定阻碍和压迫感。为此，我们将小区内高层住宅根据每个单元为一栋沿街长度控制在50m以内进行分散部署，建筑山墙面距离在20m以上，来确保城市景观(天门山)视线空间通透。为降低压迫感，高层建筑退让城市主干道崇文路20m，裙楼退让12.8m。因为南侧防洪堤一侧为沿河绿化带，空间开阔，高层建筑退让滨河路8m，裙房也退让8m。另外为确保望得了山，下得也水，建筑由南至北逐步升高，建筑层数南边15层、中间为20层、北边为25层，形成高低错落，丰富了城市空间。经过以创新思维对建筑立面进行全新设计，在保持有传统建筑元素利用上，构建全新精美大气城市建筑新空间。

11.5综合效益分析

11.5.1社会和环境效益分析

小区项目地块处于城市老街区，因为建筑年代较早，建筑质量低劣，配套设施不完善，是经典脏、乱、差城市地段，已被市政府列为城市棚户区改造范围。经过本项目标计划建设，将能根本美化该地段城市景观，改善城市环境，促进老城区全方面改造工作，树立崭新城市形象，引领城市棚户区改造时尚。所以该项目是含有极高社会效益和环境效益。

11.5.2经济效益分析

依据对小区项目计划设计项目进行投资效益测算，项目总投资35092.66万元，实现销售收入为48900.11万元，完成销售税金3667.5万元。本项目投资回报为3807.5万元，回报率为10.85％。所以，该项目标计划建设不仅用处理劳动就业，增加财税收入，而且也含有很好经济效益。

十二、计划设计分析

12.1部署标准：因地制宜、空间通透、户型良好、传承创新、商住分区、人车分流、环境精美。

12.2总体布局

因为该地块三面临街，一面紧邻城市居民区，用地规模不大。在进行多个总平面部署比较后，根据控制建筑体量和形成南低北高空间组合要求，我们采取每单元为一栋独立高层建筑，由南到北分三排部署A、B、C、D、E、F、G七栋住宅塔楼。为确保空间通透感，南边和中间均只部署两栋住宅塔楼，北侧因为沿街面较长，部署了3栋高层住宅塔楼，并由B、C、D、E、F、G住宅楼及商业裙房围合成一个闹中有静庭院，在中心庭院内部署一处室外活动广场，供广大业主休闲活动使用。

12.3功效分区

小区项目标关键功效区有商业经营区、生活居住区、健身休闲活动区。根据商住分开标准，利用竖向分区措施将区内商业沿街设置在高层住宅楼底部2～4层及隶属裙楼上，上部则部署住宅。内部庭院及C栋住宅楼底层（6m高）则部署为业主健身休闲活动区，同时，C栋架空处理，也扩大了内院视线空间，不成视线阻挡。

12.4交通组织

本项目标交通关键包含住户车流、消防车道、住户人流、商业人流四部分。总体设计标准是人车分流，除了消防车以外，全部车辆不进小区内部。

出入口设计：小区人行主入口设于北侧崇文路一侧，东侧、南侧分别各设一个人行次出入口。因为小区三面临街，靠考虑西侧原烟草专卖局生活区停放车辆需要，在东、南、西三面分别各设一个地下车库进出口，宽度7m。商业出入口和商业人流均沿街设置。

小区道路结构采取中环式道路部署形式，连通各关键建筑，为满足消防发明条件，同时满足日常居民通行使用，车行道采取沥青混凝土路面，人行道采取透水砖及麻石路面。

停车场设计：该小区停车采取地上生态停车场+地下停车库相结合，共设停车位560个，其中地上95个临时停车位，地下465个。地上停车采取沿街在后退道路红线用地内停放，内院不设停车场。

12.5消防流线分析

消防车道由崇文路、宝塔岗路、滨河路及小区中环路网共同组成环形消防车道，消防登高面沿街设置和沿组团内部中庭部分消防车道设置，满足《建筑设计防火规范》中相关规范要求。消防车道道宽4.0m，最小转弯半径9.0m，路边距建筑外墙大于4.0m。

12.6地下空间及竖向空间分析

依据停车需要，小区项目采取大底盘地下室，地下室用作停车和给水、消防和配电设备用房。地上A、B栋底部1～4层为商业，5～25层为住宅；C栋底部1层为架空层，2～20层为住宅；D、E栋底部1～2层为商业，3～15层为住宅；F栋底部1～2层为商业，3～20层为住宅；G栋底部1～4层为写字楼，5～25层为住宅。最大总高度（不含机房）为81.6m。

12.7绿化及亮化景观设计

小区绿地共分四种,即小区中心绿地、宅旁绿地。

小区绿地共分四种，即小区中心绿地、宅旁绿地、商场顶层绿地、沿道路绿化带。

中心绿地分别设于东、西两个组团中庭，以各自造型风格迥异水体景观为中心，辅以不一样颜色铺地，并设置精美花坛、座椅，配合种植花草树木，和花架、坐椅、硬地、小品、儿童活动设施等设施，安排老年人休息场所和儿童活动设施，是小区内居民交往，游憩关键场所，属公共空间。

宅旁绿地关键以草皮、乔木、常绿灌木为主。商场顶层绿地关键以吊蓝及低矮常绿藻木为主。沿路绿化带以乔木为主，可结合张家界特色，种植观赏树木。

根据三化三改城改要求，因为该小区所处位置尤其突出，需对沿街建筑建筑屋顶和外墙面进行亮化设计，构建丰富多彩城市夜景景观，亮化照明采取泛光灯和洗墙灯。

12.8建筑日照分析

经过采取天正建筑日照分析计算软件计算结果：本小区设计住宅总户数630套，其中有18户住宅不能满足大寒日2h建筑日照要求，占比约2.86％。

12.9配套设计计划

按相关规范标准及技术要求，整个小区内配有公共厕所、物管中心、治安联防站、综合服务店、室内活动场（架空层），垃圾搜集点等配套设施，具体分布详见公建设施分布图。另外，每栋房子入户大堂处均设有信报箱。因为小区离漂亮宝贝幼稚园约100m，本小区不再考虑设置。

12.10人防及无障碍计划

本小区考虑均应人防及无障碍设计。

12.11户型设计

本项目定位为中小户型住区，力推户型面积为90～130㎡之间，房型为三室两厅。

12.12建筑风格设计

在房屋造型上，整体风格采取现代简中风格，色彩上浅锗石色为主基调，使用了一字屋、撮箕口、木构架、七字挑、马头墙、局部坡屋顶等大量土家族建筑符号和元素，采取朴素砖墙、木质材料、水泥抹灰本色墙，于统一中求改变，展现土家族建筑艺术。设计强调以建筑组成围合空间，建筑平面旋转、围合、交错搭接，形成一个亲切小空间。

十三、计划总指标

序号

名 称

单位

数 量

1

计划建设总用地

㎡

29991.48

含代征城市道路6827.69㎡

2

建设净用地

㎡

22863.11

其

中

一期建设净用地

㎡

16473.77

二期建设净用地

㎡

6389.34

3

建筑占地面积

㎡

6551.55

其

中

一期建筑占地面积

㎡

4909.67

二期建筑占地面积

㎡

1642.88

4

绿化占地面积

㎡

7830.50

5

道路及其它占地面积

㎡

8481.06

6

总建筑面积

㎡

104457.27

其

中

地下总建筑面积

㎡

12500.91

不计容积率

其

中

一期地下建筑面积

㎡

9667.73

二期地下建筑面积

㎡

2833.18

地上总建筑面积

㎡

91956.36

其中计容90856.36㎡,不计容1100.00㎡。

其

中

底部商业面积

㎡

14480.48

设于A、B栋一~四层,D、E、F栋一、二层

底部写字楼面积

㎡

4331.52

设于G栋一~四层

新建住宅面积

㎡

71694.36

A、F 栋五层以上部分,B、C、D、E栋三层以上部分

底层架空面积

㎡

500.00

设于C栋一层高6m,作公共活动场所，不计容积率。

物管用房面积

㎡

350.00

设于F栋一层

梯顶机房面积

㎡

600.00

不计容积率

7

建筑密度

%

28.66

8

绿地率

%

34.21

9

容积率

3.98

10

停车泊位

辆

560

其中地上停车95辆，地下465辆

11

住宅总套数

套

630

12

居住总人数

人

2205

13

地上建筑层数

层

25

14

地下建筑层数

层

1

15

需拆除建筑面积

24610.0

一、二期累计

16

一期需拆除建筑面积

12870.0

烟草企业地块拆3990.0㎡,拆民房8880.0㎡。

二期需拆除建筑面积

11740.0

畜牧局地块拆6710.0㎡，拆民房5030.0㎡。

十四、计划结论

结合以上计划调整可行性分析和计划方案分析，方案具体设计还能够进行局部优化处理，我们提议方案一开发强度指标为参考，对该地块进行以下控制，计划控制指标一览表：

计划用地性质

C/R（居住、商业、办公）

计划用地面积

29991.48㎡(包含城市代征道路面积)

建设净用地面积

22863.11㎡

建筑限高

≤257m(黄海高程)

建筑密度

≤28.66%

容积率

≤3.98

绿地率

≥34.21％

停车位

均按0.6个车位/100㎡

1、建筑形式为现代简中风格，色彩为锗色为主色调。

2、其它控制性指标均根据《张家界市城市计划技术要求》实施。