房地产信贷风险的成因及分析

（开封市委党校 河南）

摘要：本文通过对我国房地产信贷风险构成因素的分析，提出加强国家的政策监管力度、商业银行方面作出努力、企业自身提高市场竞争力等措施来有效防范信贷风险。

关键词： 成因 房地产信贷风险

个人按揭贷款政策实施以来，房地产投资及信贷基本上每年平均增幅达30%以上，在整个发展过程中，无论是房企或是个人，主要资金来源都是以银行信贷为主，可以说银行信贷与房地产发展血肉相连。不过，过高的非理性增长已经引起了国家的重视，各种调控政策的出台，在宏观面从严加强对房地产市场的调控，坚决遏制投资投机性购房需求，使各地房价稳中有降已经为政府工作的重心。

一、 房地产信贷风险的成因

（一）政策风险

为抑制房地产投资过热，稳定住房价格，国家相继出台了一系列宏观调控政策。国家通过采取一系列货币政策和财政政策影响银行对信贷政策的把握，使银行紧缩银根，缩减房地产贷款。政策的出台虽然有助于抑制房地产开发过热、房价过高现象进一步发展，但也加大了房地产信贷风险，一旦房地产企业资金链断裂，商业银行将遭受巨大经济损失。

（二 ）未有形成持续稳定的还款来源

一方面，国内房地产市场存在着供给机制失衡、结构性供求矛盾突出的问题。房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，中小户型、中低价位住宅比例偏低，不能适应普通居民住宅需求，造成商品房长期滞消，从而引发资金链紧张；另一方面，房地产商发展过快，不论地点、不论地价，拿了建了再算，完全没有考虑到实际的普通居民生活需求，并且价格持续高企，这样的房地产开发投资只能适应投机需求，并不能适应普通需求，一但市场发生变化，便会积压资金；最后，房地产商还款来源很多是靠不断地借贷，新贷还旧账，一但银行借贷方面出现问题，便会造成资金链断裂。

（三） 投机性买房容易引发房产泡沫

从投机与投资的观点来说，投机性买房容易引发房产泡沫。投机性买房属于不真实的购房消费， 本质上是住房价值循环中多余的环节，但由于炒作，投机行为会进一步不合理地推高房价。国际经验表明，房价收入比在3-6倍为正常范围，如果房价收入比大于6，则住宅市场将出现供过于求， 一方面有真实需求的消费者无力支付高房价；另一方面，上涨过快的房价刺激房地投机行为。

（四） 个人住房贷款的违约风险不断加大

随着市场经济的发展，大部分居民的消费理念也在进一步更新，超前消费已成为一种潮流，一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房，以改善居住条件，月光一族便是这类人群的真实写照。由于房价收入比过高，家庭扣除还房贷款及必要日常开支后，基本已无任何空余可支配收入，任何风吹草动都将会产生违约风险，造成银行损失。

（五） 信贷管理手段不完善形成的风险

出于对经营利润的追求，商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展，而对该项业务风险的分析与控制认识不够，导致下列风险：

贷款评估形式化：首先，在贷款发放时未将项目评估工作放在重要位置。

放贷道德风险：现银行一般都有明确的奖罚制度，有一系列明确的操作规范，但由于银行过份重视业绩，从底层至高层，谁的业绩好，谁就能晋升，在这种大环境的驱动下，难免有人做出挺身犯险的举动，如联台借款人出具不实的调查报告，为风险埋下祸根。并且由于房地产信贷周期长的特性，一时间不良后果很难显现，而一旦出现问题就将不堪设想。

信息不对称：贷款是商业银行与客户之间的商业行为，但对银行而言，无论是房地产商还是个人，都存在着信息无法完善捕获的问题。从个人贷款来说，由于我国个人消费信用制度发展滞后，个人家庭财务状况不透明，致使商业银行很难准确掌握借款人的真实收入和财富状况，造假收入报告基本上已成为默认行为；

（六） 价格型调控工具——利率的使用将使过高的房地产价格回归理性

房地产行业是资金密集型行业，不管是房地产企业建房所需的开发贷款，还是个人住房所需的按揭贷款，对资金的需求量都非常大，所以对利率非常敏感。因为贷款利率的变动，对住房的需求和价格及未来的市场预期影响最为直接，可以说它比控制土地供给、紧缩信贷规模，上调存款准备金率等一系列数量型调控工具都有效。

二、 房地产信贷风险的防范

（一）国家政策方面

1. 鼓励多元化融资方式发展

由于我国融资方式比较单一，房地产开发资金主要来自银行信用贷款，因此房地产行业与金融行业关联度较高，房地产行业一旦出现风险将影响金融行业的安全和稳定。政府应合理引导其他融资方式如住房公积金、房地产证券、房地产保险、房地产信托等融资方式发展，减缓金融行业房地产信贷压力，减少金融行业信贷风险。

2.健全我国信用评级机构

信用评级可以在一定程度上反映企业经营管理情况。信用好的企业会珍惜企业积聚起来的信用而不会采取轻易违约的行为。因此建立健全我国信用评级机构，对房地产开发企业信用进行评级，可以降低房地产信贷风险。

（二）商业银行方面

1. 制定合理的信贷标准，加强贷前评级和审核

对于房地产信贷风险比较大的一线城市，商业银行可以适当制定比较严格的信贷政策，而对于房地产贷款风险比较小的二三线城市，商业银行可以适当降低贷款条件设置，这样不仅可以根据不同风险程度降低房地产开发贷款风险，也可以促进商业银行房地产信贷业务的开展，促进商业银行发展。商业银行发放房地产信贷资金之前，对房地产开发企业的信用记录、企业素质、贷款开发项目资金来源、存在风险等进行综合信用等级评估。对于信用等级较高的企业，可以适当制定宽松的贷款政策，对于信用等级较差的企业，商业银行在发放贷款前要相对谨慎。

2. 对贷款资金进行严格管理

房地产开发贷款是否能够顺利回收与房地产开发项目资金的使用有关，对房地产开发资金进行严格管理与监督，防止房地产开发贷款的资金被房地产开发商挪用，用于炒股、储存土地等，可以减少商业银行房地产信贷风险。

3. 加强商业银行内部管理

改变商业银行“重营销，轻管理”的模式，加强商业银行风险意识。商业银行应成立专门的房地产贷款研究机构，灵活制定的房地产贷款政策，促进商业银行房地产贷款发展的同时降低房地产开发。