浅谈房地产业与国民经济的相互关系

建筑业是国民经济的支柱产业,房地产业则是建筑业的重要组成部分,因此,建筑业对整个国民经济有重要的推动或制约作用。因此，房地产业与国民经济的相互关系的，它们不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。

一、房地产业的基本特征

房地产经济学是以房地产为对象，通过研究房地产资源配置和利用来研究房地产业这一特定经济领域的特殊矛盾的经济关系及其运行规律的一门科学。房地产业是从事房地产开发、经营、管理与服务等多种经济活动的具有高附加价值的综合性产业。作为国民经济中一个独立的且是非常重要的产业部门，房地产业有着自身的发展规律和基本特征。

（一）从行业特征来看，房地产业是集多种经济活动为一体的具有高度综合性的行业

房地产业本身不仅包括房地产开发、经营、管理与服务等多种经济活动的综合性产业，而且它的高度综合性体现在它是一个横跨生产领域、流通领域和消费领域的产业部门。虽然它以流通领域为主，但还参与房地产开发和经营的决策、组织、管理，同时还兼有部分生产职能。因此，房地产业的经济活动存在于房地产的前期准备阶段、开发经营阶段、销售消费阶段的全过程。房地产所具有开发流通过程长、消费过程更长的特点，决定了房地产业具有高度的综合性。

（二）从国民经济来看，房地产业对国民经济其他产业的促进作用

国务院办公厅在转发七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知中指出，房地产业是国民经济支柱产业。正确认识当前房地产市场形势，及时解决存在的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。一个时期以来各级政府特别是城市政府部门一直把房地产业当作当地经济的支柱产业来发展。一些专家在讲到房地产业时，必然会讲房地产业的支柱产业地位，前不久厉以宁教授说，应该看到房地产业是拉动国民经济持续增长的一个主导产业，抑制房价过快增长的措施不能影响到房地产业的长远发展。

（三）从社会经济方面来看，房地产业是一个受政府政策影响较大，与法律制度紧密相关的行业

由于房地产及房地产业在社会经济生活和市场经济中承担着非常重要的任务，各地、各级政府一般都对房地产市场十分重视，为不断调整房地产业在开发、经营、交易及使用过程中的法律关系和经济利益关系，经常会有新的政策或措施出台和实施。比如在房地产经营中，不论是土地的出让、转让、抵押，还是房地产的买卖、租赁、继承和抵押，都依靠法律、法规和契约来完成。再加上土地供给政策、住房政策、金融信贷政策、财政税收政策、行业投资政策等都会给房地产业带来不可预见的影响。

二、房地产业与国民经济的相互关系

房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。

（一）国民经济主要宏观变量对房地产业的影响

1.国民收入对房地产业的影响

从国民收入总量来看，如果假定国民收入分配比例不变，在排除了通货膨胀因素以后，国民收入的增长与房地产业的发展一般呈现正相关的关系。因为国民收入的增长既能反映在一般消费者购买力的增长上，也能反映在社会投资水平和可供投资的资源数量的增加上，在住宅支出占消费者收入比例不变的情况下，一般消费者购买力的增加同时也表现为对房地产商品支出的增加。另一方面，社会总体投资水平的增加也使得对工业房地产、办公楼宇等的需求增加，从而，国民收入总量的增加会促使房地产业有所发展。

2.投资水平对房地产业的影响

投资水平对房地产业的影响考虑的是社会总投资水平中进入房地产业的数量。对房地产业而言，一方面房地产产品作为一种要素投入纳入到社会经济运动过程之中，它应当是整体投资水平的重要组成部分；另一方面，住宅作为人们基本的生活必需品，社会投资水平中满足这类消费需要也有一定的比例。实际投资水平特别是固定资本投资的增加，必然直接刺激房地产业的发展。反之，投资水平的降低，特别是固定资产被控制时，房地产业的发展必然会受到很大的影响。可见，投资的部门结构和房地产业的相关程度是考察投资水平对房地产业影响的主要因素。

3.消费水平对房地产业的影响

恩格尔定律指出，随着人均国民收入水平的提高，人们用于食物等生活必需品的支出部分的相对量在减少的同时，绝对量在增加。可见，在既定收入水平、边际消费倾向下，消费结构的变化一定会影响对房地产商品的需求水平，进而对房地产业规模产生膨胀或收缩的效应。随着我国人均国民收入水平的提高，人们用于食物乃至生活必需品的支出绝对量增加的同时，相对量也在降低，在总收入中用于购买包括住房在内的耐用价高的消费品的比重相应会有所提高。

4.信贷规模和利率对房地产业的影响

在一定的经济条件下，信用在社会中不同产业之间的分布，对每一个产业的发展具有相当重要的影响。而房地产业突出的产业特性，使其必然会受到信用规模大小及其分布的强烈影响。房地产业从本质上讲是一个大规模资金运作的产业，不可能单单依靠产业自有资金来运作，因此，信贷规模的大小，支出的比例结构对房地产业有重大的影响。在这里，房地产信贷规模的大小是直接影响到房地产业发展规模和速度的重要因素。

5.经济增长率对房地产业的影响

经济增长率实际上隐含了房地产经济的状况，两者之间是相关的。房地产产品在生产经营领域作为中间投入品是一种投资品，随着经济增长，原有固定资产损耗会产生对房地产较为稳定的补充性需求；扩大再生产的实际需要则要求有一定的房地产产品作为其重要的组成部分。在国民经济中，要生产出一定的最终产品，必然要有一定量经济资源的组合投入。而房地产是这一组合投入的相当重要的组成部分。在消费领域，作为房地产类型的主要组成部分的住宅是满足人们基本生活需要的部分，也会随着社会的发展、人口数量的增加，呈现出较为稳定的增长态势。

（二）房地产业主要经济变量对国民经济的影响

房地产业经济变量，是将房地产业作为一个相对独立的、有自己独特运行规律的产业而对其运行的状态进行测度的经济参数。这些变量调节其经济行为，从而产生对整个国民经济宏观运行状况的波动性影响。

1.房地产业增长率对国民经济的影响

房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。

2.房地产业效率增长率对国民经济的影响

产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。

3.房地产业信用规模对国民经济的影响

产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。

4.房地产需求和供给水平对国民经济的影响

由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但從国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。

综上所述，自上世纪九十年代末以来，房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDP增长的直接推动力。不仅如此，房地产业也能有效促进其他关联产业，如机械设备制造业，金属产品制造业，建筑材料，化学工业等多个行业的发展。据国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求。房地产业也是地方经济的主要贡献者，土地出让金约占地方财政收入的一半左右。考虑到房地产相关的税费收入，以及房地产对建筑业、金融业等相关产业的影响，这一比例会进一步提高。2008年金融危机以来房地产业对我国经济的增长起到了重要的拉动作用。当前，房地产业能否健康发展已经成为我国经济能否实现健康、持续发展的重要因素。

为遏制房价过快上涨，2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”)，提出改进土地招拍挂制度，增加保障房供给；进一步升级税收、信贷政策，合力抑制投资投机需求；明确房价控制目标，实行更大范围更加严厉的限购政策等措施。“国八条”出台后，多数城市成交量受到影响，百城价格涨幅得到明显遏制。

根据党中央、国务院房地产业“十二五”规划的精神，内蒙古自治区“十二五”规划明确了我区今后房地产业的发展目标：加强保障性住房建设，加大廉租住房和公共租赁住房建设力度；加强房地产一级市场调控，培育和完善二级市场；加强房地产建设规划和宏观调控，合理确定土地供应总量和结构，调控好土地一级市场。大力发展节能节地型住宅。培育壮大房地产龙头企业，鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业通过兼并重组等方式做大做强，促进房地产业健康发展。