现金流管理案例分析

摘 要：我国现金流管理引入时间较短，大多数企业对其重要性认识不足，运用水平不高且指导企业运营能力不强。由于企业对现金流量的关注度不高，管理层是利益导向者，只注重企业利润而忽视企业长远发展。近年来我国现金流的理论和实践大多是围绕大型企业和跨国公司开展的，虽然企业会计准则对现金流量表的编制是不区分企业规模的，但由于中小企业规模小，管理落后，因此本文以某房地产企业现金流管理为例的研究具有重要性。

关键词：现金流量；房地产企业；科学融资决策

一、江西新余某房地产企业简介

江西新余某房地产企业是一家专业从事房地产开发、经营、管理的企业，公司注册成立于2009年，经营理念旨在改善居民居住环境，提升居民生活质量。公司开发建设香榭绿洲小区，总共三期项目，产品涵盖高层、多层等多种高品质项目。以学区房为销售卖点，购买即可就读市重点中学为销售抢眼点，以建造舒适型家居户型为目标，为企业经营带来充足的营销优势。

分析房地产企业经营状况之前先说明房地产企业与一般企业有何不同之处。房地产行业成本和收入确认情况特殊，不同于制造企业产品完工时确认成本，故我们选择通过对现金流量分析来判断企业整体经营情况。

二、江西新余某房地产企业现金流管理概述

该房地产企业项目分为三期建设，在2010年一期和二期进行初期多层项目投入，在2011年资金到位后正式投入建设，2012年一期二期进行项目收尾工作，2013年开始三期小高层项目初期投入，2014年投入大量资金建造第三期项目。

该企业现金流管理情况通过截取部分现金流量表数据来进行分析，具体数据如下表所示：

表1

如上表1所示，在房地产企业中，企业运用预收账款账户来记录预收房款（因不得计入主营业务收入），因此该账户能够反映企业当期收入情况；运用存货账户来记录建设房产所发生的全部成本，存货期末余额不用于一般意义上的记录企业剩余存货，而是记录建造工程期间所发生的成本累计。故通过这两个科目的增量可以简单分析出企业的建设支出与销售收入情况。

（一）收入与成本的变动情况

江西新余某房地产企业整个项目有三期建设计划，2010年及2011年进行一期和二期建设，建设初期成本大幅增加，10年初期基础投资耗费2704608.89元，11年建筑商开始整体项目建设，成本耗费达13390405.13，是10年的4.95倍。由于常住居民存在购房刚需加之购房者投资欲望强烈，企业销量大幅上升，预收房款增加房款回收快，预收房款在2010年达到55912427元。在2012年，一、二期工程扫尾阶段同时三期工程初期准备阶段，成本及收入均有所上升。而在2013年和2014年是三期项目关键建设和销售的两年，成本和收入大幅上升。由于房地产企业的特殊性，收入和成本非同期确认，故难以准确判断企业收入情况，只能通过各期开盘和结尾时间粗略估计当期房屋销售盈利情况。

（二）经营期间现金流情况分析

2010年总体为负现金流，由于企业回款情况良好，经营活动带来6759867.17元正现金流，负现金流主要是筹资活动现金流量净额-10102199.42元导致，2010年负现金流主要是公司偿还前期9900000元借款致使现金流量总体为负。

2011年现金流依旧维持负数状态，经营活动、筹资活动净现金流均为负数，经营活动呈现负值是因项目建设多花费大量建筑费用致使成本上升，使得经营活动净流出为19685690.03元，而该项目主要房款收入于2010年已实现预收，未对2011年收入施加影响，当年所收房款为17745703元，筹资费用净现金流出为126734.03元，收不抵支，故2011年现金流量总体为负值。

2012年现金流转为正数，主要是该企业一期和二期建设基本完毕，只需后续收尾及维护工作，不再耗费大量成本费用，在此期间，尽管企业期间销售表现平平，但足以维持费用支出，故现金流为正值。

2013年现金流依然为正数，三期项目尚未完全完工时，企业已开始预售房屋，年初颁布的“国五条”的限购措施影响效应逐渐波及到中小城市，但存在弹性刚需加上房价稳定，企业资金回收充裕，经营活动现金流入大幅提升实现收入57767843元，实现部分施工完成，经营活动现金流出为51243972.21，筹资活动净现金流出为393518.18元，收大于支，故2013年现金流为转负为正。

2014年江西新余某房地产企业施工与销售并行，尽管政策开始放松，限购全面松动，但难以再现楼市火爆场景，此时的企业销售收入已经受到极大影响，销售情况不容乐观，现金流出现转负现象。

在分析了历年现金净流量结构之后，企业销售情况主要受政策和购买者购买观念的影响，销售状况直接反映在现金流中，企业建设期间所需资金剧增，所耗成本同向增加，这就抵减企业的现金流，导致项目进行期间的现金流动产生巨大波动。同时，筹资活动对总现金流作用明显，大额筹资行为能够使得企业操控现金流变得更容易。因此，根据现金流净额得出企业经营资金链的情况，而不是根据企业建造周期来判断现金流情况，会使得结论有失偏颇。

（三）现金流平均变动情况

鉴于房地产企业在建项目周期长，资金循环周期也长，因此仅对某一年现金流分析难以作为本次分析的佐证，故本文采用企业近五年报表中各现金流量项目合并方式进行分析。

1、企业现金流入结构分析

平均经营流入/总流入：100%（销售商品、提供劳务收到的现金）

2、企业现金流出结构分析

平均经营流出/总流出：33622303.2/35788055.39=93.95%

平均筹资流出/总流出：2165752.188/35788055.39=6.05%

3、企业现金流量结构分析

从平均现金流入情况上可以分析得知，销售商品、提供劳务收到的现金流入是企业主要现金流入，也就是说企业依靠经营现金流入实现现金流入，在10年企业偿还990万元借款，在10年构成现金流出，该款项在2010年以前发生，在筹资流入中，也仅有这一笔借款来为企业提供筹资现金流入，可见筹资渠道过于单一，极大的增加了企业现金流风险。从现金流出情况分析可知，经营活动现金流出占相当大的比重，筹资活动占比较小，但没有投资活动，这也就是说企业资金全部用来经营开发和支付筹资成本，而并没有使用资金用于投资，管理层投资意识淡薄，当然也存在没有多余资金进行投资的可能性。

三、江西新余某房地产企业与房地产行业现金流量比较分析

前篇对该企业自2010年至2014年现金流动情况详尽分析，全球性金融震荡范围持续扩大，逐渐波及中小型房地产企业，国内老龄化速度显著上升，以为我国经济发展提供巨大供给的人口红利正在消退，三、四线城市房地产市场刚需趋于饱和，新增人口远不足以消化大规模建房带来的巨量库存，消费需求下降，资金回笼情况不佳，该企业在发展过程中遭遇瓶颈性障碍。

为更加全面的分析企业经营过程中遇到的阻碍，本章对该房地产企业与房地产行业近五年的现金流量进行对比分析，通过对现金流量项目质量分析，探究发现房地产行业现金流量问题。

（一）分析方法

现金流量指标分析法具有量化分析、直观明了的特点，而指标计算公式不统一，未能全面反映现金流量项目特征的缺点，房地产企业确认利润收入原则与一般商业企业不符，营业收入在工程完成后结转未能获取对比分析时所需的有效数据，故本文引用现金流项目质量分析进行比较分析。

（二）现金流量项目质量比较分析

充足的经营活动净现金流是企业生存和发展的关键。判断经营活动净现金流是否充足需要对经营活动净现金流与利润收入比率，鉴于房地产企业收入确认的特殊性，故直接通过对行业平均水平与该企业经营活动现金流相比较来分析。

只有拥有规模稳定的经营活动净现金流，企业才能持续发展。根据图1，房地产行业近五年经营活动的净现金流量呈现折现状波动。受房地产行业特性资金投入与产出时间不配比影响，经营活动现金流呈震荡状，在将某房地产企业与房地产行业对比发现，整个行业资金流动性显著高于该房企现金流动，故将该房地产企业经营活动现金流情况单独展现。

行业数据受行业整体平均化影响，经营活动现金流负值变动，而该公司经营活动现金流仅反映单独公司变动，数值反映企业投入与产出的变化，呈正负变动。

如图1所示，该房地产公司经营活动现金流变动情况与行业变动情况呈同向变动，只是较行业变动来说延缓变动，房地产行业面临金融危机及政策的冲击，市场份额相对之前有所减少。同时，为了发展不断扩建，不断地将资金投入到建设与销售过程中中。因此，净现金流呈现出不稳定的态势。稳定的净现金流是必不可少的，为了保证稳定的现金流入，必须稳定收入和收款。

四、江西新余某房地产企业现金流管理背景

（一）宏观背景

在2008年全球金融危机，全球经济遭受重大冲击的背景下，经过七年时间的消化与研磨，我国所受冲击尚存余温，波及房地产、汽车和基建等行业，而房地产作为对国民经济具有突出贡献的有力支撑，现如今房地产销售占据主导地位的依旧是上市房企和国有房企，中小房地产企业面临步步紧逼的调控措施、逐渐被挤占的市场份额、步入尾端的生命周期和濒临断裂的资金链，在昔日楼市火爆场景难以为继的情境下，如何寻找有利于行业发展因素成为首要任务。

2010年4月，国务院出台史上最严厉宏观调控“国十条”，直接影响到一线城市的销售量，而在四线城市，购买者强大的刚需和购买欲占优势的情况下，并未立刻打击到房地产的销售量，其影响延缓至一两年后才逐渐显现。对现金流进行监控能够较为真实反映企业的财务状况和收益情况，相比利润而言，现金流更具有话语权，很多外部利益相关者也逐渐将注意力从“利润”转为“现金流”，基于上述论述的思考与分析，本文将以该房地产企业为例以大环境背景影响中小房地产企业销售量的变化来分析现金流的变动情况。

（二）行业环境

考虑到房地产企业属于资金密集型企业，资金的流动性直接决定企业的生死存亡，这类企业崇尚“现金为王”，而现如今的房地产企业存在重大财务危机，现金流难以为继为其供血，企业面临资金链断裂的重大风险。现金流相当于企业的“血液”，如果企业经营活动和筹资活动难以正常进行，血液也不能正常供给的话，导致资金链断裂最终因失血过多而身亡。由于房地产企业项目建造周期长，通常为2-4年，因此资金流动周期也很长，企业所面临的风险来源于政策压力、市场需求和资金链等问题，这三者之间同样会互相影响。

1、政策调控间接影响销售量

我国通过政治手段对经济结构进行调控，提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，政府在尽量减少对土地财政的依赖，注重房地产金融创新，但是坚持调控政策仍是主基调。层出不断的政策对房地产行业和购买者来说都是一种考验，例如“限购”政策颁布，对持观望状态的投机购买者来说会提高其购房成本，购买欲下降，对房企来说，销量下滑，直接影响现金流流入，本就脆弱的资金链雪上加霜；反之，取消“限购令”会提升投资者购买信心，对房地产行业来说，销量上升，经营现金流流入，企业资金充足方利于企业发展。

2、市场需求于企业利润挂钩

来自市场的购买者的需求也会影响到企业的经营状况，购买者的购买需求分为三种：刚性需求、软性需求和隐形需求。在政策调控压制住部分软性需求的购房者后，市场活跃着刚需购买者，投资客收手，持有住房成本并未提高，已有房者更倾向于持有住房，且房地产商为招徕顾客推出不同程度促销活动，对“刚需”购买者买涨不买跌的心理驱动，延迟购买成为常态，那么刚需被弹性化解，这对资金链本就紧张的房地产行业来说无疑会造成刚性伤害。

3、借助融资之手充裕企业资金链

随着房地产行业经营风险的逐年增加，企业想要通过银行融资越来越困难，房地产企业只能另辟蹊径，只有少部分资金宽裕信誉良好的大型房企能够通过上市来进行融资，使得有些企业不惜冒着高风险借民间借贷之手来为企业融得资金来活血，而这种通过牺牲大额企业利润来为企业争取喘息的时间的方式可以说代价是惨重且风险极高的。销售不畅，现金流流入不足，单靠高风险借款使得资金链拉长，现金流支出增加，加重房地产企业资金量不足的风险。

（三）江西新余某房地产企业现金流量管理现状

该房地产企业是我国一个典型的中小企业，我国现金流管理引入时间较短，大多数企业对其重要性认识不足，运用水平不高且指导企业运营能力不强。此类中小型企业存在对现金管理薄弱的通病。该企业的现金管理也很薄弱，这主要是由于企业对现金流量的关注度不高，管理层是利益导向者，只注重企业利润而忽视企业长远发展，这对一家中小型企业来说，是致命的弱点。

近年来我国现金流的理论和实践大多是围绕大型企业和跨国公司开展的，虽然企业会计准则对现金流量表的编制是不区分企业规模的，但由于中小企业规模小，管理落后，这类小规模企业，存在多编制少分析，多事后少事前等现象，现金流管理的重要性在广大中小企业中并没有得到体现。

五、江西新余某房地产企业现金流量影响因素分析

（一）江西新余某房地产企业现金流动管理中存在的风险

1、缺乏科学的现金预算管理和方法

该企业对现金管理只是停留在现金的事后分析，多编制少分析，多事后少事前，并没有真正的现金预算管理机制和现金使用过程控制机制。我国大多数中小企业对现金流预算管理也没有给予足够的重视和了解，在这方面对于我国中小企业的所有者和管理者仍然是一个盲区。

2、受政策调控主导，销量可能慢慢步入窘境

我国经济增长受房地产行业的带动，产生了不小的能量，而大部分的投机行为使得行业不得按规律正常发展，过度抑制造成销售缓慢，过度松绑造成房价脱离正常轨道。

在本案例中可以看出，企业受政策主导地位并不是那么强，还是按照项目发展周期运行，主要原因有两点：一是，江西省新余市属于三、四线城市，它的刚需不仅仅来源于城镇居民，随着城镇化进程的推进，越来越多的农村户口的居民为了让自己的孩子享受更好的教育和生活环境，选择搬离农村扎根城市，这一部分刚需反应要慢于政策的调控；二是这座城市的房价稳定，房价不超过5500元/平方米，在购买者可接受范围之内，在国家放开限购政策后，购买者的购买力依旧，但消耗完这一批刚需之后的销售前景依旧渺茫，企业发展前景令人堪忧。

3、融资决策不当

中小型企业缺乏社会优质资源，融资体系尚未完善，融资渠道单一，大多数借助银行贷款，在资金紧缺企业运营难以持续的危急情况下，企业不得不选择铤而走险借助民间资本活动企业资金流，为此付出增加巨大融资成本的惨痛代价。

本例中企业融资数额不大，且后期基本靠自营能够解决资金流动问题，但是企业未能有效利用融资杠杆为企业带来竞争优势，错失一些发展机会，不利于企业长期稳定有效发展。

4、现金流管理制度不健全

该企业经营目标短期化，未能有效利用冗余资金开拓新的业务，也没能利用资金流动性为企业创造价值，没有有效的投资活动，对企业来说，缺乏长期现金管理战略规划，对现金流管理过于随意，也暴露这类中小型房地产企业在现金流管理上的制度漏洞。

5、库存量大，资金链压力大

当前国内楼市低迷的现状之下，受市场影响，部分购买者持观望状态，而现金是房地产企业的血液，不能尽快将存货转变为现金会使得企业的经营难上加难。该房地产公司加大了推盘力度，房企选择以价换量的方式来缓解压力，用这种方式实现去库存的目标，尽管松绑限购房产成交量短期内有所回升，但在房贷依旧紧缩的情况下，该房地产企业仍然面临巨大的资金压力。

（二）完善某房地产企业现金管理的对策

1、增强现金管理意识

企业应该把现金管理提高企业发展的战略层高度，保证现金流成为企业运行的“血液”。对于中小型企业来说，持续现金流比收现程度不高的利润更重要，所以我国中小型企业的管理人员应该提高自己的财务管理思维层次和现金管理的知识，把我国中小型企业的实际情况同现金管理和利润管理的重要性区别开来。

现今企业在盈利的前提之下，企业努力实现现金流回收效率高。企业管理者应把现金管理放在第一位，同时对企业量身打造适合的支付方式，对经济实力进行客观真实评价，在不同发展时期的经济业务中，做出对自身发展的正确决策，对企业因为现金流管理薄弱所造成的破产风险进行防范和化解。

2、强化企业现金预算管理和控制

企业应该重视现金预算管理的重要性以及把现金预算管理作为企业的战略管理，及时掌握企业现金流出和流入的情况，通过科学的方法对企业未来现金的使用情况进行科学合理的估计和预测。编制现金预算管理，从源头上控制企业的现金活动，使企业及早预测到企业未来的各项债务、税收、利息和红利等现金流出的时间和流出金额，以丰富足够支出的现金来源。

3、进行科学的融资决策

选择合适的融资渠道。中小企业融资难的问题一直存在，向股东筹集自有资本也是我国中小企业筹资的一种常用方式。这种方式融资成本低，不会稀释股东对公司的控制权。但是这种筹资方式也有自身的缺陷，如果投资者得不到预期回报，股东不会继续投资。因此我国中小型企业筹资应选择除自筹资金、银行贷款等合适的筹资渠道并且积极寻找多元化的筹资渠道。

4、完善企业现金内部管理制度

中小企业很多都不重视现金内部控制，但是现金内部控制关系到企业的生存和发展，在企业的现金管理中，内部控制是重要的一个环节：

（1）提高企业管理者和财务管理人员的基本职业道德和业务素质。企业所有者和管理者应该重视加强企业财务人员的教育，能够使他们的知识，业务技能和职业道德能够符合现代企业管理的要求，教育财务人员要杜绝各种财务舞弊的现象发生。

（2）建立和完善企业现金授权审查制度。企业应该用明确的公司章程来表述企业现金开支范围，以及现金审查的程序，规则等事项。

六、结论

该案例中房地产企业要想建立长远发展目标，首先应该建立符合企业现状的现金管理预算机制，树立“现金为王”的思想。再通过具体企业运营方法，规范企业现金流内部控制，提升财务人员基本素质，加强现金流运营管理。中小企业要做好投资行为与融资行为相匹配，根据企业的具体战略目标和投资规律，把企业的投资行为和融资方式相结合，保证企业能够正常运行。

现在是后国际金融危机时代，中小企业面临着复杂多变和激烈竞争的经济环境，所以必须重视现金管理，加深对现金管理意义的认识，实现现金管理从工作经验到科学管理的转变，以便能对我国中小企业发展更好的服务。（作者单位：华东交通大学）