基于房地产供应链管理的合作伙伴选择策略及流程研究

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摘要： 本文阐述了房地产供应链的特点，总结了房地产供应链管理的概念以及合作伙伴关系管理的三大内容。同时立足于房地产开发企业，给出了供应链下地产商与合作伙伴的合作策略选择模型。通过对模型的分析，提出了房地产商在选择合作伙伴时的建议。最后建立了基于供应链的房地产商选择合作伙伴的流程，使合作伙伴的选择趋于系统化、合理化。

关键词： 房地产；供应链管理；合作伙伴关系

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）09-0032-02

0 引言

加入WTO后，中国成为经济发展迅速并且需求市场急速扩大的国家，而房地产行业作为国家经济的支柱产业，对于拉动国民经济起着重要作用。目前，随着经济的国际化以及房地产行业竞争激烈化的大环境下，传统的纵向一体化的管理模式渐渐地被以横向一体化、集成化、协同化和双赢理念为主导的供应链管理模式所取代。将供应链管理理念运用于房地产开发中，为推进地产行业管理模式的改革，增强企业的核心价值以及市场竞争能力，同时也为应对经济全球化过程中激烈的市场竞争提供了一种更加先进、适用、有效的管理模式。

1 房地产开发供应链管理及合作伙伴关系管理

1.1 房地产供应链的特点 房地产供应链是以房地产开发企业为核心，通过有效控制物流、资金流及信息流，将项目运行全过程中涉及到的房地产开发企业、材料供应商、建筑施工单位、勘察机构、设计机构、监理公司、政府机构、金融机构、销售代理商、运营管理机构、消费者、回收商等所有参与者连成的一个功能网链结构[1]。房地产开发与其他产业的供应链不同，因为房地产行业的复杂性以及特殊性，具有其自身的特点。

1.2 参与主体的复杂性 房地产供应链参与主体较多，合作伙伴的类型繁多。其中包括供应商、施工企业、勘察设计单位、监理单位、销售代理企业、运营管理机构等参与方。这些参与企业之间存在着信息流、资金流或物流的联系，而这也增加了房地产开发供应链的复杂性。

1.3 开发环节的同时性 房地产项目运行过程中，处于供应链不同节点的参与企业可以根据实际情况同时开展工作，所以说房地产项目从前期的投资策划、规划设计一直到项目后期的运营管理等一系列环节都是并行系统。

1.4 产品生产的特殊性 房地产最终产品的特殊性，决定了房地产项目离散化、一次性、周期长的性质。而制造业的生产过程是批量生产的，因此房地产开发企业的供应链相对于制造业供应链来说具有不稳定性。

2 房地产供应链管理的概念

房地产项目必须考虑成本、质量、进度以及市场需求情况等影响因素。这些影响因素涉及到房地产开发全寿命周期的所有阶段，从前期的立项、建设、到后期的销售、运营管理等。因此对项目有关的信息进行管理是房地产项目的重要管理环节。将供应链管理模式应用于房地产开发企业，既能够汇聚其自身的核心竞争力，又有利于降低链上的内耗，既可以促进链上企业提高专业化程度，又可以有效整合链上参与企业的资源，实现利润共享，风险共担，实现双赢。通过以上分析，认为房地产供应链管理为：房地产商为核心的，以供应链各参与主体之间多赢为战略框架，借助对链上信息的交流与分享，对供应链中各参与节点（包括开发企业、设计单位、承包单位、供应商和服务咨询单位商）协同集成化的一种管理模式。

3 合作伙伴关系管理的内容

房地产供应链合作伙伴关系管理包括三大内容。首先，是作为关键环节的合作伙伴的选择。基于房地产开发供应链的合作伙伴的选择不只是选择最好的合作方从而提高供应链的运行效率，还需要考虑与合作伙伴的发展理念，未来规划等方面是否契合。其次是合作过程管理。实质上是指作为供应链管理者的房地产开发企业，对供应链的运行进行协调管理的过程。合作伙伴关系的绩效评价是为了对合作伙伴的合作绩效进行评价。工程建设项目的独特性质和长期以来形成的传统经营模式，导致了其目前存在着大量问题。传统的经营模式中，房地产项目按照招投标的要求，每一项新的工程都需要进行新的招投标程序，导致开发的效率较低。同时承包商与业主之间的关系对立，缺乏互信，双方只追求短期的盈利，这种行为导致了交易成本和管理费用的提高，不利于供应链上的资源整合。综上所述，建立房地产开发合作伙伴关系是十分必要的。

4 基于供应链的房地产开发企业合作策略选择

进行房地产供应链管理，房地产企业作为房地产供应链的管理者与链中参与企业之间的关系是平行、平等、互利的。地产企业作为房地产供应链的核心企业，对于项目开发中的各项任务，既可以由自己完成，也可以将业务外包，由合作伙伴来完成，这也是值得探讨的问题。

在房地产供应链下，将企业各环节的开发模式分为两种类型：一类是由开发商自主完成的；一类是企业将业务外包，选择由合作伙伴完成。假设房地产企业拟开发一个项目，该项目中的某一项任务既可以选择又房地产企业自己来完成，也可以选择由合作伙伴来完成。这种情况下，房地产企业需要权衡，此项任务是由自身完成还是选择合作伙伴来完成。因此，笔者任务可以通过计算两种开发模式的收益差额来进行开发策略的选择。模型如式（1）所示。

Δw=wB-CS-ΔλHCT+CH（1）

式中，Δw指房地产企业在两种开发模式中的收益差额；wB指选择由合作伙伴完成时其获得的利润；CS指由开发企业完成时的建设成本；ΔλH指收入分配的偏离程度，当"ΔλH|越大，寻租行为越严重；CT指开发成本；CH指房地产企业选择由合作伙伴开发造成的净损失。

在上述模型中当Δw大于零时，地产商应选择独立完成此项业务，反之，选择合作伙伴完成。根据对模型的分析，一方面，选择合作伙伴来完成任务时，合作伙伴会分享房地产企业的利润，但是合作伙伴具有专业能力并且富有经验，其分享的那部分利润有可能低于开发商自主完成的成本，在这种情况下房地产企业选择由合作伙伴来完成会更加有利；反之，如果合作伙伴的专业水平不高，并不能为房地产企业节约成本，则开发商更倾向于自主开发。另一方面，房地产企业通过利用自己的核心地位，可以要求合作伙伴降低自身的利润，因此在选择合作对象时通常更青睐于那些比自身实力弱的企业，这样可以较为准确地把握合作伙伴，有利于巩固自己的优势。

5 基于房地产供应链的合作伙伴的选择流程

合作伙伴的选择作房地产供应链的重要一环，直接影响着项目的总成本，对战略合作伙伴进行有效的管理，能够从根本上改进项目的质量水平，提高资金的运用效率。但是合作伙伴关系的建立并不是一个简单的过程，房地产企业为了选择较好的合作伙伴，必须在分析自己具体情况的前提下，作出谨慎选择，才能真正为整个房地产供应链带来利益。依据上文对于房地产企业合作策略选择模型，企业可以决策是由自身还是由合作伙伴来完成任务。对于确定将业务外包由合作伙伴来承担的任务，按照评价流程进行选择，最终确定最合适的合作伙伴。

房地产开发过程是一个复杂繁琐的过程。因此立足于房地产开发流程，笔者认为合作伙伴的选择应遵循如下的步骤。如图1所示。

①分析决策，明确选择目标。为了建立基于信任、长期的合作关系，在确定合作伙伴之前，必须充分了解市场信息，分析市场竞争环境。企业必须充分地了解客户需求，包括类型、特征等。通过对这些信息的调查分析，从而决策是否构需要构建供应链的合作关系。同时，明确具有实际操作性的选择目标是非常必要的，比如成本控制目标等。

②确定潜在合作伙伴。房地产企业通过对市场详细分析以及合作伙伴信息的调查、搜集之后，对潜在合作伙伴进行初步的筛选，剔除不适合进一步合作的企业。

③建立合作伙伴的评价标准。对于合作伙伴的评价标准可以从质量、工期、信誉、价格、技术能力、企业文化等方面实施评价。由于房地产开发有很多子任务，各流程是不同的，所以应该根据该流程的特点来确定评价指标。

④建立评价小组。合作伙伴评价是集体的决策，应该将专业人员组成评价小组，实施评价。评价小组的成员应是与供应链中的节点企业来往较多部门的成员。因此，可以选择来自设计、招采、质量、工程、生产等部门的成员。

⑤确定合作伙伴的评价方法。评价方法的选择，应由评价小组视具体情况而定。评价指标、评价方法应考虑到企业自身以及所需合作伙伴的具体情况等因素。一般来说，可供选择的方法有很多，包括定性、定量以及定性与定量相结合的方法。房地产企业应该根据企业自身的具体情况和所需的物资情况，确定具体地评价办法。

⑥选择和评价合作伙伴。采用已经确定的评价方法对合作伙伴实施评价，选定的合格合作伙伴。对于合作伙伴的评价不仅仅是对其进行选择的过程，它实质上也是房地产企业与其上下游企业对开发项目业务流程进行构建的过程。这个过程中应该注意的是，由于企业的能力和资源有限，只能选择与少数重点企业进行合作，因此选择的合作方应尽量少。

⑦实施合作关系。确定合作伙伴以后，合作双方将签订合同协议，建立合作联盟关系。但是，在实施供应链合作时，应该根据竞争环境、市场需求、企业战略的变化，按照实际需要重新制定选择标准，再次选择合适的合作伙伴。

一般来说，房地产企业都只是以本企业的利益为出发点，尽量采取风险转移策略将责任与风险转移供应链上的其他节点企业，努力争取自身利益的最大化。因此，实施供应链管理，房地产企业应转化传统的局限性思维模式，充分尊重供应链节点上的合作伙伴，争取合作双方利润共享，相互信任，争取开创相互协作的新局面。

6 结论

在房地产市场不断发展的新形势下，新的更加具有竞争力、更有活力、更有包容性的房地产开发企业正是我们需要的。基于房地产供应链的合作伙伴关系，是一种建立在房地产供应链上的，供应链中各节点企业之间的基于长期合作的、稳定和谐、互相信任、协作的多赢合作模式。论文通过对房地产企业合作策略选择模型的提出和分析，为房地产商选择合作伙伴提出了建议。同时在对房地产供应链合作伙伴选择流程进行分解的基础上，使房地产合作伙伴的选择趋于合理，为保证房地产项目的成功运行提供了更加可靠的保障。

参考文献：

[1]李毅鹏，马士华.建筑供应链中基于空间约束的多供应商横向协同研究[J].中国管理科学，2013，21（1）：111-116.

[2]栗东生，童利忠，等.大型工程建设项目供应链管理[M].北京：科学出版社，2013.

[3]李效飞，马卫周，卢毅，等.工程项目采购管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.