预抵押按揭贷款风险性分析与解决建议

一、预告登记的起因和对市场经济的影响

（一）预告登记的起因

预告登记制度源于我国上个世纪90年代开始推广的商品房预售房制度，所谓商品房预售制度，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。当时我国为加快商品房建设、增加住房供应量，加速开发商建设资金周转，提高了资金使用效率，降低开发商资金使用成本，各地政府大力推出了预售房制度。随着我国市场经济的不断发展和房地产市场的蓬勃兴，为规范不动产交易，避免了“一房二卖”等混乱现象，保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权，弥补我国不动产登记制度体系的空白，于2007年10月1日正式颁布了《中华人民共和国物权法》，从法律上确立了预告登记制度。

（二）预售房和预告登记制度对市场经济的影响

一方面，预售房制度和预告登记制度的存在，使得在建房产提前进入市场销售，加快了房地产开发商资金回笼和周转速度，降低了开发商的资金使用成本，有力推动了房地产经济的快速发展，增加了各地政府的财政收入，对拉动我国GDP的持续高速增长起到了积极的作用。另一方面，因预售房和预告登记制度方面的缺陷和不完善性，为房地产开发商掠夺社会和民众财富，向社会和银行转嫁在建商品房的风险提供了可乘之机。导致炒房风浪叠起，预售商品房纠纷案件层出不穷，也产生了大量的道德风险和市场风险，使房地产泡沫居高不下，市场乱象不断。为此，在人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》，就曾公开建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。但是，随着房地产经济在我国市场济地位的不断提高，考虑到地方政府、开发商、银行与买房人的利益纠葛的复杂性，我国政府始终未能动摇这一制度。

（三）预告登记案例给商业银行的风险启示

2011年中国光大银行上海青浦支行因借款人陈某不能按期偿还个人房按揭贷款，向上海市青浦区人民法院提起诉讼，要求借款人偿还所欠银行贷款本息，开发商履行连带保证义务，银行享有所拍卖房产的优先受偿权（当时银行只对借款人所购的房产办理了预告登记）。法院经审理虽然判决越高胜诉，但不支持银行对所拍卖房产享有优先受偿权。事后，最高人民法院在2014年第9期的《最高人民法院公报》上刊登了该判例，明确了预告登记中银行无优先受偿权。

此判例对商业银行的风险启示：

第一，预告登记仅保障当事人申请物权登记的权利，并非物权登记行为，预告登记权利人无优先受偿权。

第二，预告登记具有明确的实效性，在债权灭失或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第三，以预告登记为条件办理的按揭贷款存在极大的潜在风险，一是在预告登记有效时限内一旦预抵押物发生价值折损或是发生经济纠纷，则银行要承担抵押物的折价损失或无法获得优先受偿权的风险；二是一旦超过法定时效，则预告登记无效，银行将面临抵押权丧失的风险，导致原先以抵押为担保的低风险贷款完全转换成高风险的信用贷款。

二、预告登记按揭贷款潜在风险的危害性

因预告登记并未使商业银行获得实际的抵押权，一旦在法定时效内商业银行不能将预告登记转化成正式抵押登记，则意味着抵押权的彻底丧失，即预告登记的隐性风险转化成了实质性风险。

（一）在现实操作中商业银行凭一己之力，极难在有效期内将预告登记转化成正式抵押登记

商业银行受制于房产交易部门手续的繁琐性、政策的不一致性、客户购房目的的多样性和房地产开发商的履责缺位性等诸多因素的影响，使得将预告登记转为正式抵押登记变得极其困难。以笔者所在城市青岛市为例，目前青岛市共有市南、市北、李沧等11个房地产交易中心（或交易处），各房地产交易中心在办理房产抵押登记手续上的要求各异，操作极不规范。以预告登记业务为例，有的要求客户到场，有的可不到场；有的可以当天交纳税费拿证，有的需要等5到7个工作日后才能交纳税费再拿证，在预告登记转成正式抵押时亦是如此，导致一笔业务银行和购房客户要多次往返交易中心，极为不便。因此，购房客户因各种原因所限极不情愿配合银行办理抵押登记。

（二）房地产市场已成为银行业信贷投放的主要阵地

随着中国实体经济的持续下滑，房地产经济已经成为拉动中国经济增长的一支主力军，商业银行基于市场竞争需要和获得高收益信贷资产的取向，也将大量信贷资产投放在房地产市场，以趋获得稳定的高收益回报。从中国人民银行公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示：“2016年人民币各项贷款增加12.65万亿元，同比多增9257亿元。分品种看，人民币房地产贷款全年增加5.67万亿元，同比多增2.08万亿元，增量占同期各项贷款增量的44.8%。从以上数据不难得出房地产贷款已经占了全年信贷投放增量的半壁江山，说明商业银行的信贷资产配比正向房地产行业偏移。

从趋势图中可以看出，我国在房地产贷款的新增投放量上呈现逐年递增的趋势，已从2012年占全部新增贷款投放量的16%增长到2016的45%。这种发展趋势也进一步说明了，随着我国实体经济的衰落，商业银行已將信贷资产的主要投放阵地转向了房地产市场。

（三）指标的压力和激烈的市场竞争，迫使商业银行不得不以操作风险换取市场份额

一方面，由于个人商业按揭贷款具有资本占用少、经济利润高、不良率低、收益长期稳定等显著特点，各银行都将其作为发展资产业务的重要手段，从总行到分行再到各分支机构都下达了硬性计划指标，且层层加码以期获得更高的市场份额。另一方面，由于房地产经济在拉动地方GDP的增长和对地方财政收入贡献度方面起到了重要的作用，各地方政府都将发展房地产作为地方政府的主要经济支柱，进一步提高了房地产商在市场谈判中的话语权。实力雄厚销售较好的房地产开发商为快速回笼资金，加快销售速度，向银行提出了简化放款手续、提高放款速度等要求，更有甚者直接要求银行放弃房地产开发商的阶段性担保责任。银行迫于指标压力和激烈的同业竞争环境，不得不向房地产开发商妥协，采取以提高操作风险的先发放贷款再办理抵押手续的方式来提高放款速度，以换取市场份额。再者，地方政府为发展地方经济，进一步提高房地产行业对拉动GDP增长的贡献度，纷纷采取大力推行预售房制度来加速房地产的销售，从而导致商业银行未理正式抵押登记的按揭贷款量高速增长。

（四）预告登记所带来的潜在风险的危害性

自上个世纪90年代我国推行预售房制度以来，几乎所有的商业银行都在办理以预告登记按揭贷款业务。在充分考虑到各地区房地产行业发展的不均衡性和各房产部门政策的不一致性等因素的前提下，保守估计未办正式抵押按揭贷款的余额应占全部个人购房贷款余额的30%—60%，再以折中的方式测算，将这一比率暂定为45%，则我们可以基本推算出商业银行中未办理正式抵押登记的按揭贷款的金融总量来，以下是我国近五年来个人购房贷款的统计与未办妥正式抵押贷款的测算表：

随着业务的不断发展，房地产经济在中国的高速增长，此类潜在风险信贷资产则越积越多。由于按照巴塞尔Ⅲ和银监会《商业银行资本管理办法（试行）》的规定，商业银行将全部的个人住房按揭贷款的风险加权系数定为了50%，即有足额抵押担保的信贷资产，在任何银行报表中都未如实反映出这种有抵押瑕疵的信贷资产总量，使得这一潜在风险往往被忽视。但是，在实际操作中，银行则难以在法律规定的时效内将预告登记转变成正式抵押登记，从而使其转化成了风险加权系数为100%的信用贷款。既降低了银行的资本充足率，又提高了信贷资产的整体风险。

（五）风险叠加链式反应效果下有可能造成更严重的金融风险

随着我国房地产行业的持续升温，实体经济的不断下滑，商业银行仍在不断创造大量的潜在高风险资产。在实际操作中又无法按照法律规定的时限，有效完成预告登记转换成正式抵押登记，在法律风险的见证下，实现了潜在风险资产到实质风险资产的转换。如房地产持续升温，一方面将进一步挤压工薪阶层购房的刚性需求空间，在实体经济衰落的影响下，又进一步降低了他们的还款能力和消费能力。另一方面，既更加刺激了中产以上阶层对财产保值增值的欲望，不断增加对房产的投资，又进一步弱化了他们干实体经济的信心。这两种效果的叠加，必将引起市场风险。如房地产市场发生过大的波动，政府为稳定市场、过滤波幅、发展经济，必然会出台一系列调控政策，如2004年“831”大限、2005年的“国八条”，直至2017年初各地政府相继出台了史上最严的限贷限购政策。各种政策的不断调控，使得房地产行业出现了反复的快速升温与降温，但房产交易价格却在调控中一路上扬。当房地产泡沫在不断吹大时，一旦泡沫破碎，极可能引发大规模的信用风险。

在操作风险、法律风险、市场风险、政策风险、信用风险的反复叠加下，很有可能导致风险的链式反应，从而对我国金融体系造成更为严重的金融风险。例如，从上世纪90年代初的日本经济危机和到2006年的美国次贷危机，直至席卷全球的金融海啸，无不存有房地产泡沫的身影。

三、防范金融风险，化解预告登记潜在风险的几点建议

笔者认为，目前商业银行手中的大量未办正式抵押的个人按揭贷款，存在着极大的不确定性，很有可能导致更大的金融风险，所以必须及早处置，才能有效避免风险。为此，提出以下几点建议，以供探讨：

（一）从法律的层面上根本解决预告登记无优先受偿权的问题

立法的根本目的在于建立公平的社会秩序，而这一社会秩序必须符合人们的普世价值观，这样才会得到社会公允，起到维护公共秩序、保护人身财产安全和促进社会稳定的作用。所以，在现行法律不能起到维护金融秩序安定，保障金融机构的财产安全的时候，就应该修订和完善相关法律制度，使其更具有可操作性和务实性，至少在银行无过错的前提下，最高人民法院不应该再支持类似本文转载的判例，而应该为商业银行提供法律帮助，保护商业银行的合法权益。

（二）通过宏观经济改革，使经济建设的重心重新回到实体经济和贸易经济上

一是持续推进一带一路的建设，通过多边经济合作，借助各国的比较优势，输出国内过剩产能，刺激出口增长，拉动国内市场需求，使贸易经济这匹马车重归拉动我国经济增长的驾辕中。二是继续深化供给侧改革，化解产能过剩，降低企业生产成本，优化劳动力结构，刺激产业创新与实体经济的投资，从而全面拉动国内实体经济的发展。通过提高全民的收入水平，增强居民的偿债能力，刺激消费增长，拉动国民经济持续健康发展，逐渐降低对房地产市场的依赖性。

（三）采取温和调控措施，促使房价理性回归

通过改革和完善土地出让制度，降低土地出让价格，降低各项税费，减轻房地产开发商的经营成本。采取有效的税收和财政政策，抑制房地产行业的过快增长。制定和完善长期持续的房产交易制度、税费征收政策和行政法规，稳定房价，取缔炒房行为，限制投资行为，鼓励改善型住房交易，大力支持刚需型住房交易。以稳定房价为短期目标，以去库存为中期目标，最终要完成房价的理性回归。

（四）地方政府应积极发挥协调与行政管理的职能，支持银行在法定时效内办妥正式抵押登记手续

地方政府应充分考虑到商业银行所面临的困境和预售房制度下所产生的大量风险资产的危害性，积极发挥出协调与行政管理的职能来，做好以下工作：

一是统一、规范和精简本地区房产交易中心的工作流程和操作手续，为居民和银行提供方便。二是在预售房产具备办理产权证时，将银行的抵押手续和产权人的发证手续区别开来，即在银行履行了相关手续后可直接办理抵押登记，不必等到借款人交齐所有税费办理出产权证后，银行才能办理抵押登记。三是积极协助银行处理历史遗留问题，解决超期未办正式抵押登记的业务。

（五）监管机构应发挥稳定金融秩序的职能，做好监管工作

一是要充分发挥监管职能，加强银行同业间无序竞争的监管力度，对商业银行之间的不正当竞争行为予以坚决制止和取缔。二是要充分发挥稳定金融秩序的职能，规范房地产信贷市场的管理，从制度和市场监管上杜绝房地产商的各种无理要求，理顺了市场秩序，控制房地产信贷风险，为金融机构提供了良好的市场环境。三是要深入分析和研究商业银行这种操作风险所造成的大量潜在风险资产的具体成因、确切数据、演变趋势、预期危害等问题，及早采取措施，防患于未然。四是要充分发挥出国家金融管理部门的职能来，以强大的政府地位积极协调国家各有关部门，采取有力措施解决商业银行现存的大量潜在风险资产。

（六）商业银行要坚持原则，守住风险底线

商业银行更应该坚持基本原则，守住风险底线不放松。要坚决制止以牺牲操作风险来换取市场份额的行为。要妥善处理发展、效益与风险的平衡关系，完善内控制度，严防操作风险，依法合规经营。要积极协调金融同业，借助同业公会的力量，统一各行的政策标准，在市场面前统一口径，避免开发商借机各个击破。要敢于揭示风险，积极向监管部门反映实情，取得监管部门的理解和支持，采取有力措施清理风险资产。要借助监管部门的力量，积极向政府部门反映问题，努力获得政府部门的支持，借助行政干预力量，协调房产交易部门，实现高风险资产向低风险资产的轉化。

作者简介：王清（1970-），男，汉族，山东烟台人，任职于交通银行青岛分行，职务：交通银行总行特约研究员，经济学硕士。