旅游房地产开发初探

【摘 要】近几年，旅游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在我国存在着广阔的发展前景，市场运营己初露端倪。但由于旅游房地产在我国尚处于起步阶段，发展过程中己暴露出了一些问题。因此，采取相应的措施，加强监督管理，对促进旅游房地产的规范、健康的发展，具有十分重要的意义。

【关键词】旅游房地产；房地产；旅游

一、旅游房地产的概述

旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，随着度假旅游的兴起应运而生。所谓旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有技资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。

我国旅游房地产开发经历了两个阶段，第一阶段是在80年代末期以前，为改变旅游饭店落后于国际旅游业需求的形势，大量引进外资，独资、合资、合作经营旅游饭店是此时旅游房地产发展的主流。迈入90年代，尤其是小平同志南巡讲话以后，中国旅游房地产进入了一个新阶段。在房地产业全面升温的背景下，投入大、占地规模大、区域经济影响显著的主题公园和旅游度假区开发建设是近几年乃至今后一段时间内区域旅游房地产开发的热点，房地产种类从酒店转向酒店、游乐设施、旅游商厦、度假别墅等多元化并存的发展态势.

二、我国旅游房地产的发展现状

1、市场运营初露端倪

目前，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还有内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。可见，随着市场的进一步的细分，这一有着广阔发展空间和市场潜力的新兴物业形式己引起不少发展商和业内人士的关注。综观国内外旅游房地产的开发，经开发商不断开发实践，我国旅游房地产开发模式已初步形成，主要模式有以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发模式；以旅游度假为目的的度假房地产开发模式；以旅游接待为目的的自营式酒店模式；主题公园的房地产开发模式；综合性旅游房地产开发模式等。

2、存在问题不容忽视

（1）经营市场混乱，缺乏行业规范

巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良的影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺骗性销售，非法集资等手段谋取暴力。

（2）经营模式单一，缺乏创新

目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆扳，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个自体的营销网络。

（3）消费者支付能力的制约

旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国己是一种时尚，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十多年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说似乎有点太超前了。而且目前国内市场上加入国际度假分挽系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望难以实现。另外，带薪休假制度在我国并未实行，这使得广大的消费者对于投资旅游房地产更加审慎。

（4）开发商假借旅游房地产名义实行“圈地”以达到房地产开发的目的

投资者为了追求经济利益，只顾埋头开发，同时受行业背景的限制，很难准确的把握旅游者真正的需求，忽略了旅游者最需要的东西。投资者加强景区内基础设施建设，但是景区内的道路、路灯、垃圾桶等相关配套都沿袭了城市的格调和制式，这自然就会导致在使用景区基础建设同时，对景区环境造成开发性破坏，破坏了景区优美的意境，生态环境景观的完整性遭受破坏。

三、旅游房地产开发过程中需要注意的因素

1、旅游者的空间行为

旅游者的空间行为是人们在地域上进行旅游和游玩的过程，它是旅游资源等级、旅游路线组合、旅游地可达性和经济背景的综合反映，不同空间尺度的旅游者有着不同的空间行为规律，如大尺度的空间旅游者行为表现为力图到级别较高的旅游点旅游，而中小尺度的空间行为则是在居住或暂住地附近。因此，在旅游房地产开发时，就必须在宏观选址上要符合旅游者的空间行为规律，如宾馆的选址就只宜在旅游中心城市或较高级别的风景区内，不宜在较低级别的风景区或非旅游中心城市选址。

2、旅游地的生命周期

旅游房地产的开发，从客观角度上，还受旅游地的生命周期所影响。一个旅游地的发展一般都要经过探索阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、衰弱或复苏阶段，不同阶段由于其客流量、游客经济需求、旅游地经济状况等不同而促成其房地产开发呈现不同的阶段差异。在探索和参与阶段，主要是旅游先驱者进入该地区、旅游功能不强、旅馆较少、级别较低，游客稀少但经济社会地位高；在发展阶段，随着数量较多，经济水平较高的中上层旅游者进入，与其配套、投资获利较好的一系列中高级别墅宾馆应运而生，同时水电、通讯等基础设施水平不断提高，商业金融信息等服务业也日益兴旺，房地产技资环境变得逐步优越；在巩固阶段，中级阶层和支付能力有限的大众旅游者大量涌入，开始出现群众性的旅游活动，在此剌激下，房地产获得更大规模的发展，但是，随着景区环境质量的下降，旅游地将进入衰弱阶段，如果没有资源的拓展开发和景区形象重新朔造，该旅游地的房地产将会和旅游业一样，进入一个衰亡期。

3、旅游地的自然社会文化景观

在旅游地从事的房地产开发，必须根据旅游景观的特点，地方、社会历史文化特色，协调处理与旅游地的环境景观关系。这要求在开发房地产用地范围和发展方向上，在建筑风格、体量、色彩与环境上，必须符合景区的本质特性。因为包含房地产在内的旅游开发，对旅游地的影响具有不可逆性，一旦开发，就很难甚至不可能恢复原状，一旦破坏了风景资源及文化特色，就将严重影响旅游房地产赖以生存的旅游业。所以旅游发展总体规划必须要本着“保育原则”（保护和培育）：即开发的前提是对风景资源与生态环境进行有效的保护和培育，然后才是适度开发。

四、发展旅游房地产的几点建议

1、加强规划，整合旅游与房地产资源

风景名胜地旅游旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可

进入性程度决定了房地产开发的规模和利用程度。只有对旅游景点客源市场需求进行分析，并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场，才能通过房地产规划设计、稳定有序地进位开发进而形成一个全新的产业模式。但是在加强规划的同时，旅游房地产开发应根据旅游城市、重点旅游景区历史文化、自然资源、民俗风情、消费结构以及交通配套设施环境保护等方面，同时要以旅游可持续发展相结合。

2、加强旅游房地产的创新，尤其是营销手段

与传统地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，它出卖它的功能，它的服务，它的软性消费品。所以在营销手段上，必须进行技术创新，向国际潮流靠拢，不一定将自己限定与房地产业的销售模式上，例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度的挖掘。

3、制定有利于旅游房地产发展的相关法规

《商品房销售管理办法》规定，不得采取售后包租返本销售成分割拆零方式销售商品房。这对于旅游房地产项日中的产权酒店的开发进行了明确限制。为此，国家旅游局应与建设部协商，对属于旅游业的酒店、度假村的房地产，鉴于它使用变化大的特点，制定相关的法律，促进旅游房地产的发展。同时，应全面落实带薪休假制度。各企事业单位应结合具体条件进一步推开实行休假制度，并联系单位实际情况，由个人自主选择休假时间，这样可避免旅游度假消费的过度集中，使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。

4、健全法律约束机制，加强监督管理

无规矩不成方圆，没有法对旅游消费者或经营者来讲都会遇到这样那样的问题，相关法规的确定首先对消费者有一个强力的保护，同时能使企业信誉增加。政府应进一步制定有利于旅游房地产发展的相关法规，使得执法部门能有法可依。执法过程当中加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法制环境，使旅游房地产健康、快速的发展。