浅析我国商业银行房地产开发贷款风险防范

摘要：我国房地产企业开发资金主要来自商业银行，这导致我国商业银行房地产开发贷款风险相对集中，主要有信用风险、市场风险、银行操作风险以及房地产企业经营风险。房地产开发贷款风险的形成机制夹杂着各种内外部因素，文章根据当前形势，结合我国商业银行的经营现状，从加强对开发商的贷前调查和信贷审查，加强对房地产项目的调查和审查以及强化房地产开发贷款的贷后管理三方面提出了风险防范的建议。

关键词：房地产开发贷款；贷款软约束；抵押悬空；风险管理

房地产业是一个高投入、高利润的产业，先天就具备了高风险性。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。由于目前我国的资本市场不发达，房地产企业融资渠道比较单一，房地产开发从购地、施工和销售每一阶段都需要银行贷款资金的支持。据有关资料测算，目前我国的房地产企业开发资金60%以上基本来源于银行，这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行，因此商业银行房地产开发贷款风险相对比较集中，风险管理压力较大。

一、商业银行房地产开发贷款的主要风险

我国商业银行房地产开发贷款是伴随近十年来我国房地产行业复苏及金融体系改革快速发展起来的。因此，我国的商业银行房地产开发贷款风险主要分为以下几种类型：

（一）信用风险

在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素。房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。开发商的信用风险除了来自开发商的欺诈外，目前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金回笼速度没有达到预期，而开发贷款的还款来源对项目销售具有很强的依赖性，一旦项目销售不畅，开发贷款就可能无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。

（二）市场风险

房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高、随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大；短期供求关系可能完全不反映社会真实需求；一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”，市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。

（三）银行操作风险

银行操作风险主要包括：一是变相违规发放贷款，商业银行也为了完成任务不按工程进度放款；二是信贷资金难于监控、无法执行封闭运作；三是抵押物变现存在困难，房地产变现过程中手续繁多，以处置所得款项扣除处置过程中产生的诸如诉讼、拍卖、过户等成本后优先受偿，按照现行处置程序的处理结果，银行未必能够全额收回贷款本金及利息。

（四）房地产企业经营风险

经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果没有达到预期目标并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。房地产开发企业出现经营风险，则项目无法实现销售或者销售资金回笼与贷款期限不匹配，那么直接受损的就是银行。

二、房地产开发贷款风险的形成机制

由于我国市场经济体制正在初步建立，市场和法律环境尚不完善，国内商业银行由于有相对固定的利差、资产定价机制尚未确立，也就还没有实现真正意义上的商业化；另外，改革开发30年来，国内经济基本上处于高速增长时期，商业银行缺乏应对经济周期包括房地产产变动周期的经验，因此国内商业银行房地产开发贷款风险夹杂着各种内外部因素。

（一）内部因素

1、短期综合效益过高引致商业银行房地产开发贷款迅速扩张。向房地产业放贷对商业银行特别是商业银行下属的经营机构及客户经理人员是有吸引力的，因此发放房地产贷款特别是房地产开发贷款可以派生大量的存款和零售业务、中间业务，而存款、贷款、中间业务通常是商业银行考核经营机构和客户经理的重要指标，事实上房地产贷款是商业银行一项重要的盈利性资产业务，因此对于商业银行来说有很大的吸引力。

2、贷款软约束增加商业银行房地产开发贷款风险。所谓贷款软约束，是指由于某种原因，使得商业银行向企业提供的贷款资金未能遵照原来的贷款合约，即企业资金的运用超过了它当期的收益范围；或从跨时期来看，商业银行使企业贷款资金的用途超出了其将来收入的现值。这使在足够长的时间期限内，企业总是不断地以新贷款来偿还旧贷款的利息（而不是本金）。

3、风险计量技术落后、信贷组合管理能力薄弱导致商业银行无法准确衡量房地产开发贷款风险。由于缺乏相应的经验和数据积累，国内商业银行的风险计量基本上是处于起步阶段，国内商业银行目前的强项是对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，因此也就无法通过资产配置手段来构建行业贷款组合，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。

（二）外部因素

1、资本的逐利性导致社会资金源源不断进入房地产投资。房地产贷款的高回报不但使商业银行低估风险而放宽贷款条件，同时又鼓励房地产开发企业进行投机性经营，社会上的游资也会被房地产行业的高利润所吸引而进一步导致投资过度。所有这些因素都很容易引起商业银行房地产贷款膨胀，更多的资源持续向房地产业集中，而风险却向商业银行集中。

2、地方政府的干预导致商业银行房地产开发贷款风险加剧。地方政府干预的目的是尽可能地从商业银行获取资金来支持地方经济的发展，而且近年来的经济运行情况也使得地方政府有干预的动力，但在现行财政制下却没有担保融资和发债的权利，于是纷纷实行变相担保，获取商业银行资金支持发展地方经济。现在国有商业银行的新增贷款中，很大一部分是有政府背景或政府担保的长期贷款。政府干预下的贷款行为缺乏风险约束，容易推动贷款资金过度扩张，同时积累了财政的隐性债务。

（三）国家宏观调控措施缺乏前瞻性会加剧房地产行业的波动几率，增加房地产开发贷款风险

2003年以来，国家为了引导房地产业健康发展，相继出台了一系列的调控政策。从当前的情况看，这些调控政策的累积效应和内外部经济环境的变化使得房地产行业从高速发展突然转向低迷，由于缺乏缓冲机会给房地产行业和房地产贷款带来了很大的系统性风险。事实上以下几个问题的存在是不容忽视的：一是住房单一的供给结构与多元化的需求结构存在矛盾，改革开发后，居民的收入水平不断拉大；二是在预售房制度下，房价下跌会出现大规模的退房现象，导致开发商资金断裂和按揭业务纠纷，这对开发商主动对房地产定价机制进行纠偏、通过主动降价来加速资金回笼是不利的。

三、我国商业银行对房地产开发贷款的风险防范对策

房地产开发贷款主要从客户和项目两个维度来考察，就国内商业银行的现状来说，目前的主要优势还是通过加强贷前调查、信贷审查和贷后管理等手段来加强对单个客户、单笔贷款的风险控制。下面主要分析商业银行针对主要房地产开发贷款的风险管理防范对策。

（一）加强对开发商的贷前调查和信贷审查

1、对开发商资质的审查。首先要选择资金实力强、开发经验丰富、社会信誉良好的知名开发商作为合作对象。知名开发商已经形成一定的品牌优势。其次选择具有较高开发资质的开发商，目前房地产开发资质共分为5级，原则上应选择3级以上的开发商，再次选择以房地产开发为主业、从业时间5年以上的开发商另外还要调查开发商，以往开发项目的销售情况。

2、对开发商股东背景的调查。目前开发商在开发具体项目时，往往通过成立专门的项目公司来运作。对这些项目公司，必须看到其背后的股东背景。因为背后的股东不仅将为其提供资金支持，同时还参与整个项目的运作，对于一些纯粹民营的股东背景（如自然人出资）且其股东缺乏房地产运作经验的，则应慎审介入。

3、对开发商财务状况的调查。房地产企业的财务特点是缺乏稳定性（这主要是受其所开发项目的周期性影响），对于判断一笔房地产项目而言，意义不是很大。银行分析房地产企业的报表，判断其以往所开发的楼盘销售情况是否良好以及判断开发商的债务负担是否合理。

4、开发商在银行履约记录的审核。这一点是任何贷款审核均必须关注的要素，对于有过信贷不良记录的开发商，尽量不开展合作。此外，商业银行还应调查合作开发项目，对于此类开发方式，银行在对开发商进行审查时，首先应审查双方是否已签订关于利益分配的协议，以免将来因利益分配不均产生纠纷并影响到贷款的偿还。

（二）加强对房地产项目的调查和审查

1、项目要符合政策要求。主要是指监管部门的政策要求，其中特别关注的是资本金比例是否达到35%和《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（“四证”）是否齐备。关于自有资金是否达到35%，应审查其相关付费凭证。

2、对房地产开发贷款项目审查。首先，包括对项目类型（主要是用于判断销售风险），户型（用于判断销售风险），项目所处地段以及周边配套设施是否完善（用以判断销售风险），项目周边同类房屋的供应总量及销售情况（用于判断销售风险），开发成本及价格定位（决定销售风险），投资预算和资金组合结构的合理性，贷款期限与工程建设期限的匹配性（决定还款风险），还款来源的充足性（决定还款风险）以及确定以按揭收入还款的比例。其次，包括对施工单位的调查和审查，关注的重点是确定其施工资质良好（具备房地产项目建设资质且资质良好），以往施工记录良好未发生过质量问题，不存在擅自转包行为，因为转包往往引发工程质量问题。

3、对担保方式的审查。应坚持以项目权益抵押为主，以便进行封闭运作。对于房地产贷款，银行原则上不应接受信用贷款和一般保证，以抵押担保方式为主，以便对项目进行封闭运作。对于抵押，银行必须关注以下问题：

（1）土地与地上建筑物一并抵押，这已经基本成为银行界的一个共识，审查人员需对此问题予以关注，即审查其土地是否已先行抵押给其他银行。

（2）抵押物是否足值，如果抵押登记时只登记当时的土地及在建工程价值，那么以后再形成的地上建筑物价值并不当然成为银行抵押权范围，如果项目出现问题需要变现抵押物，则银行优先受偿的范围只包括当初登记的部分。

（3）是否存在抵押悬空风险，目前国内越来越多的城市开始要求“房地产项目在办理预售证前解除抵押”，这是基于对购房人的保护，但这一规定却使得银行的抵押权在此阶段开始悬空，失去对开发商的控制。为此，应寻求必要的手段规避这一风险。

（三）强化房地产开发贷款的贷后管理

商业银行应建立和完善房地产贷款贷后管理制度，加强对房地产贷款的跟踪管理，及时预警和处置贷款风险。落实对开发项目贷款的跟踪监管措施，对贷款项目的开发、建设和销售环节进行金融监控，对项目资金实行封闭式管理。

对于房地产项目贷款要求贷款经办机构至少每半个月进行一次现场检查，检查内容包括，项目自有资金落实情况、贷款资金流向，项目的形象进度是否正常、有无工期延迟和变更规划、项目预售和销售情况、资金回笼监管，抵押的有效性和足值性等情况。贷后检查人员如发现风险隐患，应将预警信息及时上报，采取避险措施。

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（作者单位：福建江夏学院金融系国际金融教研室）