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    有关新冠肺炎疫情期间房屋租赁相关问题

    时间:2020-09-21 12:42:55 来源:工作范文网 本文已影响 工作范文网手机站

    关于新冠肺炎疫情期间房屋租赁合同相关问题

    ——以天津市为例进行分析

    由于新冠肺炎疫情影响,各行各业都受到了很大的冲击,在房屋租赁方面,当事人有可能因为疫情防控不能履行合同,或者受疫情影响暂时无法使用租赁房屋或者租赁房屋无法达到使用目的。

    天津市人民政府办公厅下发的津政办发[2020]1号文件第7条,规定给予中小企业房租优惠。优惠对象是承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场,免收3个月房租、3个月房租减半。而对租用其他经营用房的,鼓励业主为租户减免租金,由双方协商解决。津财防控[2020]17号明确房租减免政策范围:“市级行政事业单位及其所办企业(国有独资和国有全资)出租的房屋(含转租的直管公产房),承租方为中小企业及公建配套菜市场的,纳入减免政策范围。鼓励市级行政事业单位所办国有控股企业按此政策执行。”

    那不属于以上承租范围的租赁方,如何减小损失呢,下面笔者对疫情影响下房屋租赁合同履行可以适用的法律救济方式进行分析。

    首先,我们看一下疫情发生后有关部门对合同履行有关问题作出的回应和规定。

    全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问(2月10日)

    记者:近期不少企业反映,受此次疫情影响,很多合同规定的义务不能正常履行,请问法律对此有什么针对性的规定?

    臧铁伟:当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

    天津市高级人民法院民事审判第一庭在2020年3月19日印发《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要(一)》,其中在第三部分对房屋租赁合同纠纷案件进行了规定,纪要第11条:“因采取新冠肺炎疫情防控措施直接导致当事人不能履行房屋租赁合同,或者受新冠肺炎疫情及防控工作影响,致使根本不能履行房屋租赁合同,当事人主张解除合同的,一般予以支持。

    合同解除后,相关的法律责任问题,应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条等法律、司法解释规定妥善处理。”

    纪要第12条:“承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响,暂时无法使用租赁房屋而主张延长租期、减免租金的,案件审理中,应当结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响进行综合考量。经审查,如确属不可归责于当事人的原因所致,可以考虑采取适当延长租期或者适当减免租金的方式,由当事人合理分担损失。”

    《中华人民共和国合同法》

    第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

    本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

    第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

    第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

    从天津高院纪要(一)可以看出,法院审理涉及房屋租赁合同纠纷案件,能否解除合同,要看疫情防控措施是否直接导致当事人不能履行,或者受疫情及防控工作影响,致使根本不能履行。而承租人主张因疫情影响暂时无法使用房屋而要求减免房租或延长租期的,应根据疫情及防控情况按公平原则合理分担。

    总的来说,高院作出此规定依据的原则还是新冠疫情是否构成不可抗力或者情势变更,根据不可抗力的影响,提出解除合同并部分或者全部免除责任;在不适用不可抗力的情形下,存在适用情势变更的可能。根据情势变更原则可以提出解除合同或者主张延长租期、减免租金。疫情导致不能履行或根本不能履行,是否构成不可抗力,适用何种法律救济手段,还是要具体问题具体分析。

    关于不可抗力,《合同法》第一百一十七条规定:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”一般是指地震、洪水等自然灾害以及战争、暴乱等社会事件。主要表现为不能预见、不能避免并不能克服。其属于形成权,只要通知对方就可以,是合同法定解除事由之一。根据不可抗力的影响,部分或者全部免除因为不能履行合同而产生的责任。《合同法》第九十四条规定,在因不可抗力致使不能实现合同目的时,当事人可以解除合同。

    怎么判断新冠疫情对于某房屋租赁合同是否属于不可抗力呢?笔者认为,应看新冠疫情及防控与不能履行或根本不能履行房屋租赁合同是否具有因果关系,只有疫情及防控措施对合同履行构成重大甚至根本性障碍时,才能认定属于不可抗力。例如,部分租赁物因政府措施禁止使用,比如武汉华南海鲜市场,等等租赁合同不能履行的情形。一般若因政府部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,才能适用不可抗力进行救济。

    总结一下:

    因不可抗力导致房屋租赁合同不能履行的,解除合同要件如下:

    房屋租赁合同因不可抗力不能履行。

    第二、无法履行合同一方及时通知了合同对方并提供了不可抗力的证明。

    第三、行使解除权的前提是不可抗力已经导致合同目的无法实现。若合同仅是短期无法履行、擅自解除行使解除权可能构成违约。

    关于部分或全部免除责任:

    第一、免除责任主要是指免除违约责任。

    第二、当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。此种情况下,迟延履行的违约行为在前,不可抗力非不能履行的直接原因,不应免除责任。

    第三、免责范围与程度应与不可抗力的影响相适应。

    第四、债权人、债务人均负有减损义务。

    (《合同法》第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。)

    第五、其他法律对不可抗力免责有特别规定的,依照其规定。

    关于情势变更,是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。其属于请求权,发生情势变更,可以请求人民法院变更或解除合同,法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况作出对双方权益平衡的判决。

    怎么判断新冠疫情对于某房屋租赁合同是否属于情势变更呢?举个例子,餐馆、商场等场地租赁合同,由于新冠疫情及防控,导致客流显著下降,收入骤减甚至没有收入,如果按照原有租赁合同履行,则对于承租方显失公平。这时承租人可以先和出租人协商减少租金、延长租期或者解除合同,协商不成,可以考虑以情势变更为由请求人民法院变更租赁合同的租金或租期或者要求解除合同。而法院在审理时,应当根据公平原则,结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响进行综合考量,经审查,如确属不可归责于当事人的原因所致,可以考虑采取适当延长租期或者适当减免租金的方式,由当事人合理分担损失。

    综上所述,在天津,如何认定还是要根据高院会议纪要(一),由于新冠肺炎疫情及防控工作影响,致使不能履行或根本不能履行房屋租赁合同,当事人可以主张解除合同,一般予以支持。合同解除后,相关的法律责任问题,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外,而认定为情势变更的,可依据公平原则进行合理分担。而受影响,暂时无法使用租赁房屋而主张延长租期、减免租金的,案件审理中,应当结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响进行综合考量。经审查,如确属不可归责于当事人的原因所致,可以考虑采取适当延长租期或者适当减免租金的方式,由当事人合理分担损失。

    作者:冯梦伟

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