如何编制投资项目可行性研究报告

如何编制BT项目的可行性研究报告

可研编制大纲

BT项目可行性研究编制大纲

主要章节

主要内容

1

总论

1.1项目背景

区域发展前景

1.2项目所在地的经济发展和财政收支状况

政府可支配财政和未来预测

1.3项目前期工作的推进情况

项目的合法合规性、前期征拆工作

2

项目概况

2.1项目的地理位置

2.2建设规模、标准及技术特点

主要结构和工程量

2.3主要技术经济指标

估算投资

3

主要合作条款

3.1合作范围

3.2建设模式

BT+工程总承包/BT+施工总承包，招标方式

3.3项目周期

建设期和回购期的时间

3.4双方的主要职责

3.5投资额（回购款总额）的确定原则

3.5.1前期费用

前期费用的组成及使用原则

3.5.2工程费用

建安费的编制原则及下浮比例

工、料、机和变更设计调整方式

不可预见费等其它调整方式

建设单位管理费、包干等的确定原则

3.5.3利息

前期费用和工程费用在建设期、回购期的 计息方式

3.5.4投融资管理费

前期费用的自有资金和债务资金在建设期 和回购期的计算方式

工程费用的自有资金和债务资金在建设期 和回购期的计算方式

3.6项目审计

过程审计/完工审计

3.7回购款的支付

支付起点时间，支付方式

3.8回购担保

担保方式的合法行、可行性

3.9其它优惠条件

税收、奖励、地产开发等

4

项目实施

4.1项目实施进度安排

主要节点工期

4.2组织机构及人力资源配置

项目公司和工程指挥部的机构

5

融资方案

5.1资金计划及安排

自有资金和债务资金的比例和使用时间、 以半年为单位

5.2资金来源

自有资金和债务资金

5.3融资方案分析

资金成本和融资风险分析

6

财务评价

6.1施工利润分析

6.2自有资金的年均收益率（ROI）

自有资金现金流量表

6.3自有资金内部收益率（IRR）、回收期及 财务净现值

自有资金现金流量表，IRRA 16

6.4全投资内部收益率（IRR）、回收期及财 务净现值

全投资现金流量表，IRRA8

7

风险分析及应对措施

7.1施工风险

7.2设计及价格风险

7.3业主的财务支付能力

7.4法律及政策风险

7.5合同条款的风险

7.6其它风险

8

结论及建议

二、编制人员需掌握的基本知识

一定的项目管理经验。

　要清楚项目的利润点、 项目实施 成功的关键点、风险控制点。

基本的财务知识、法律知识、概（预）算知识。要明确 资金的管理流程、担保可行性、概（预）算的组成和审批流 程、价格的控制点。

三、大纲章节涉及的主要内容

1.总论

项目背景

着重于对项目所在区域的发展前景、投资环境、企业可 持续发展、区域经营分析。

项目所在地的经济发展和财政收支情况 搞清地方财政收入的来源和支出情况，预测当年及未来

几年城市的 GDP 发展和财政收入情况以及所有在建项目的 支付情况。

项目前期工作的推进情况

项目的立项、规划、环评等所有法律性文件是否完备， 征拆安置等工作进展情况或计划。

引深：如何选择 BT 项目

（1）认真分析当前的宏观经济和贷币政策；

（2）把握好企业的发展规划和自身定位，量体裁衣。项 目要符合企业的发展规划，通过项目的投资巩固市场，实现 区域滚动发展，上中下游协同发展。

（3）选择经济发达地区。领导人的观念、政府的信誉、 财政实力、地方政策的支持是关键。

（4）选择国家、省市的重点工程、民生工程、政治工程 （保障性住房）、财政来源工程（如土地开发整理）、行业 影响的项目、地标性项目等。

2.项目概况

项目的地理位置

对项目的区位、走向、沿线情况进行简单描述，项目建 成后对周边的影响（主要是地价）。

建设规模、标准及技术特点 长度、主要工程量、特殊工艺或行业先进工艺。

主要技术经济指标

初步可行性报告或初步设计中的建安费、前期费用等主 要指标。

主要合作条款

合作范围

原则上只负责建安费所含内容的投资，若有前期费用， 要约定好包干由甲方使用，且总额最好控制在总投资的 15-20% 以内，要明确主要节点时间。

　主要原因是基础设施投 资的利润所得在工程利润上，前期费用一次性投入大，资金 占有有时间长， 资金的使用效率不高， 与建安投资相较而言， 投资回报低。

建设模式

选择 BT+ 工程总承包或 BT+ 施工总承包。但是投资与设 计、施工有机结合， 发挥企业在设计和施工上的优势。

　别外， 投资方式的合法程序是政府比较敏感的问题，现在很多政府 采取公开招标的方式。实际上，对于 BT 投资商的选择，国 家没有可依的法律法规，选择公开招标、招商引资、竞争性 谈判、邀请招标都可行，从实例看，建议采取有条件的公开

招标或竞争性谈判较好。此外，提醒各位，政府往往要求对

施工队伍的选择也要进行招标，此种做法不提倡。

对采用工程总承包或施工总承包模式，要注意与之相对 应是概算或预算。

项目周期 对于一般项目，原则上项目周期控制在 5 年以内，即： 建设期不超过 3 年，回购期不超过 2 年，特别是回购期，时 间越短越好，提倡过程回购 （提醒：项目的周期最好考虑政 策主要领导的换届时间）。

双方的主要职责 明确甲乙双方在项目中主要职责，特别注意对项目的建 设管理职责的划分。此点本质是： 理顺关系、转变观念。

目前，BT项目各方主体的人员结构均由原施工总承包项

目的业主、监理、设计和施工人员组成，特别是政府或其委

托机构与项目公司的职责发生了巨大的变化，政府由项目的

建设管理转为对项目的监管， 而项目公司（与总承包部合并）

由原施工管理转为项目的建设管理加施工总承包（或工程总

承包）管理，尽快使各方人员适应其职责和角色的转变，特

别是项目公司人员从传统的施工总承包中的乙方角色向投

资项目中的实施主体、主导角色的转变，要协调好各方关系，

使各参与方在实施过程中职责明确、流程清晰，既有配合又

有分工协作，确保工程在安全、质量、进度、投资目标等方

面取得圆满成功。

投资额（回购款总额） 总的来讲，投资额由前期费用、工程费用（或建安费）、 利息和投融资管理费四项费用组成。

前期费用 主要是征拆、安置费用，采取包干方式由甲方使用，资 金根据实际需要拨付，双方共管。

工程费用

此项费用的确定要抓好几个方面的工作：

（1）概（预）算的编制及审批，特别是概算的编制和审 批至关重要。目前，地方主要是按概算控制投资，不希望超 概算，而概算的审批权掌握在地方的发改委，属政府控制， 且概算的精度不够，± 10% 以内的审批结果都是有效的。

（2）明确定额标准和相关的配套文件。要对其进行分析 比较。

（3）下浮比例。原则上浮比例要控制 3% 以内。

（4）概（预）算的调整 人工：随国家地方政策同步调整； 机械：随国家地方政策同步调整；（主要是水、电、油）

材料：至少主材要随信息价同步调整，调差控制在± 3% 以内，最多不得超过± 5% 。

变更设计：与概（预）算要对应。据实调整。

不可预见费：要注意与保险挂勾，提倡投资方投保或双 方联合投保，如甲方投保，明确不可预见费发生时，双方据 实签认后由甲方支付。

建设单位管理费：一般不低于概算中比例的 50% 。

　包干费：主要是对以概算为基础的工程总承包项目而言， 包干比例视工程性质不同，力争不低于 4% 。

利息

指前期费用、工程费用的全部，按项目周期不同，分为

1-3 年，3-5 年和 5 年以上三种， 注意要和央行公布的同期贷 款利率挂钩，同时要考虑国家的货币政策。当前，由于国家 采取紧缩的货币政策，银行贷款需上浮 10-20% 。因此，现 在的 BT 项目，利息要在央行公布的同期贷款利率基础上上 浮一定比例。

此外，还要注意甲方往往会提到 5% 的质保金不计息的问 题，此点值得注意。如果甲方坚持的话，要从降低比例和增 加开工预付款（可计取利息和投资回报）方面弥补。

投融资管理费

分三个方面。

前期费用的投融资管理费：每年不得低于 8% 。

自有资金的投融资管理费：每年不得低于 5% 。

融资部分的投融资管理费：力争计取一定比例。

　另外，由于各地的习惯不一样，有采取以建安费为基础 计取一定比例的方式，或以建安费为基础在建设期、回购期 分别计取等。可采取换算方式，以满足上述最低标准。

此外，还要注意二点：

（1）利息和投融资管理费的计取时间，有复利和单利之 差。

（2）建设期和回购期的计费基数不同，差别很大。

计量与审计

对 BT 项目，建议采取季度验工计价，半年跟踪审计。

回购款的支付

注意回购款的确认时间，回购款的支付起点时间和支付 方式。对支付起点时间，要注意对工程交付日、竣工交验日 的确定，防止政府不按约定进行交工验收和竣工验收。回购 款的支付目前主要采取分年等额支付的方式，建议工程交工 之日起一个月内先支付一次，以后每半年支付一次。

回购及担保

注意回购承诺的合法性和回购担保的合法有效性。对回 购方式建议采取股权回购的方式。目前，我国现行的 BT 项 目对回购方式主要有三种：一是采用资产移交的方式，二是 采取资产转让的方式，三是采取股权转让的方式（有利于向 银行融资）。资产移交的方式实际上是把 BT 项目的物权始终 划归为政府所有，项目公司代政府投资建设，从而减少税收 负担，提高移交效率。按照我国《物权法》的相关规定和“谁 投资、谁收益”的原则，从法律上讲项目在建设期其产权应属 项目公司，尽管此种方式优点突出，但其合法性、合规性、 合理性值得商榷；采取资产移交的方式，按我国现行的法律 需交纳营业税、契税、土地增值税、企业所得税，移交手续 复杂，且存在所有权转移登记问题；采取股权转让的方式， 就税收而言，只需交纳营业税及附加（此项费用在建安费中 已计列，可与地方税收部门协商在回购期支付）和企业所得 税，按照《企业法》和我国工商行政管理部门的要求，股权 转让只需双方公司董事会同意，在工商管理部门办理登记即 完成。对股权回购在合同中要明确：

股权转让价格 = 实际工程造价（或总投资额） +一定比 例的投资回报。

以股权收购的方式回购建设项目和分期支付资金的 计划应当报同级政府人大审议通过。

BT 项目的最终造价要经过政府及政府授权机构审计 确认，或双方共同委托的中介机构进行审计确认。

政府或政府授权机构对项目资金、工程进度等有着严 格的监督权。

关于担保。目前，采用的主要有在种方式。一是银行担 保方式。

　此种方式最有保障， 如九局大连的甘南路 BT 项目 二是回购承诺函，即：财政担保。这种方式最普遍，风险也 是最大。采用这种方式要注意，项目的回购款要列入政府每 年经人大审议通过的财政预算中。三是采取土地担保。这种 方式相对而言可规避部分风险，但要注意，土地的所有权， 担保土地一定是政府下属的投资公司所有可出让商住用地， 且土地的市值与回购款相当。四是甲方用土地抵押向银行贷 款进行担保。如沈阳四环和石家庄地铁项目等。

其它优惠条件

主要是地方税收优惠政策（如所得税的减少、税金的交 纳时间），奖励措施，优先考虑黄金地段的房地产开发等。

项目实施

项目实施进度安排

主要从工期角度控制，由于当前资金紧张，项目的实施 过程中的资金要先投入到影响工期的关键工程上。

组织机构及人力资源配置

主要项目公司与总承包部的关系。注意利润的回流渠道

和合理避税

融资方案

资金计划及安排

自有资金的比例：目前国家规定最低为 25% 。

　资金投入的金额和时间：与进度计划相配套。

资金来源

分自有资金和融资部分资金（贷款）。特别注意贷款的 来源和担保方式。

融资方案分析

融资方式方式和成本。在目前形势下，提倡表外融资。

如从信托、基金公司进行融资。成本较高，目前信托大 约在年 12% 左右，基金弱低但有股权分红。

　内部融资要注意 关联交易问题。

　（可引深谈产业基金和股权信托）

财力评价

利润分析

分析利润的来源和利润值。建议与施工招标和成本比较 分析。

财务指标分析 主要是三个指标：自有资金的年投资益率（ ROI ）、自有 资金内部收益率、全投资内部收益率。

自有资金的年投资益率（ROI）:项目达到正常生产年份

或设计能力后，每年平均息税前利润与自有资金的比率。

可简化为：年平均息税前利润 /自有资金/Pt （自有资金的 动态回收期）

重点讲现金流量表。

（1 ）站位：站在公司的角度，了解资金流程。

（2） 收支：分析收入和支出的组成。

（3） 时间价值：将所有资金拆算到一个点。

BT项目自有资金现金流量表

序号

项目

合计

建设期（按半年或年为单位）

回购期（半年或1年为单位）

1

2

1

1

现金流入

1.1

建安费回购

1.2

前期费用回购

1.3

其他现金流入（税前施工利润）

1.4

建设期投资回报

1.4.1

前期费用投资回报

1.4.2

自有资金投资回报

1.4.3

贷款投资回报

1.5

回购期投资回报

1.5.1

自有资金投资回报

1.5.2

贷款投资回报

1.5

自有资金利息收入

1.6

其他现金流入（开工预付款收入等）

2

现金流岀

2.1

项目自有资金

2.2

借款本金偿还

2.3

借款利息支付

2.4

销售税金及附加

2.5

其他现金流岀

BT项目全投资现金流量表

序号

项目

合计

建设期（按半年或年为单位）

回购期（半年或1年为单位）

1

2

1

1

现金流入

1.1

建安费回购

1.2

前期费用回购

1.3

其他现金流入（税前施工利润）

1.4

建设期投资回报

1.4.1

前期费用投资回报

142

自有资金投资回报

1.4.3

贷款投资回报

1.5

回购期投资回报

1.5.1

自有资金投资回报

1.5.2

贷款投资回报

1.5

利息收入

1.6

其他现金流入（开工预付款收入等）

2

现金流出

2.1

前期费用

2.2

建安投资

2.3

销售税金及附加

2.4

其他现金流出

3

所得税前净现金流量（1-2）

4

所得税

风险分析及应对措施

敏感性分析：在 BT 项目中不采用，固定总价合同。在房 地产、土地一级开发、矿产资源等的投资项目中采用。

7.1 施工风险

从施工技术、施工工艺、资源配置、工程管理、成本管 理的角度分析。

设计及价格风险

分析设计、工料机价格、变更设计等的风险。

业主的财务支付能力

前面已谈到，此处省略。

法律及政策风险

（略）

合同条款的风险

由于目前国家对 BT 投资项目没有健全的法律和相关规 定，各地方政府就 BT 项目所采用的合同标准基本以施工总 承包合同为母本。

　BT 合同的起草和谈判要高度重视，要争 取主动，特别是要放平心态，不急不躁，要沉住气。

（1）要坚持以项目框架协议为原则，合同只是对框架 协议的进一步细化；

（2）高度关注招标文件的相关内容，特别是招标文件 中合同专用条款部分，对招标过程中不能确定的问题要留有 为下部合同谈判争取主动的空间；

其它风险 项目投资对企业资产负债率的影响进行分析。

结论及建议 企业的决策程序； 各局自行收集、分析、评审信息后投资发展部评审；评 审通过后进行可研，经各局的总经理办公会和董事通过后报 投资发展部；投资发展部组织专家评审，通过后报股份公司 总裁办公会或董事会决策。

单项 BT 项目总投资 1 亿元以下的， 由各局董事会决策， 报投资发展部备案， 30 亿元以下的由总裁办公会决策， 超过 30 亿元的由股份公司董事会决策。

项目成功的关键是要作好“项目策划”工作。策划工作要 涵盖项目决策、前期准备、实施及回购全过程。在项目决策 阶段重点策划好信息的跟踪和评审、可研分析，以框架协议 方式明确双方合作的主要条件，使项目的后续实施有章可 循；在前期准备阶段要策划好政府各级发改委对投资概算的 审批和施工图设计及预算的确定工作，要起草合同文本以争 取合同谈判的主动性；在项目实施阶段要策划好资金的安 排、成本管理、在确保工程质量和安全的前提下，尽量缩短 项目建设期；在回购阶段要建立回购见险预案、密切关注政 府回购款的来源，及早回购。